Optimalizace daňového základu OSVČ může v okamžiku, kdy se živnostník zajímá o investice do bydlení způsobit situaci, že i přes reálný dostatek finančních prostředků nedosáhne na požadovanou výši úvěru.

I pro tyto případy nabízejí některé banky řešení ve formě alternativních přístupů k posuzování příjmů. Jde například o výpočet příjmů vycházející z obratu uvedeného v daňovém přiznání, anebo o hypoteční úvěry bez dokládání příjmů. Ovšem klient, který nedokládá příjmy a bance předloží pouze čestné prohlášení, je samozřejmě pro banku velmi rizikový. Nahlášené příjmy nemusí být stabilní a banka musí počítat i s variantou, že klient nebude mít časem na splácení hypotéky dostatek prostředků.

Proto jsou u těchto hypotečních úvěrů úrokové sazby bank až o několik procent vyšší, než u hypotečních úvěrů standardních. Při posuzování příjmů z obratů OSVČ se daňová přiznání dokládají (většinou dvě poslední) a úrokové sazby jsou sice také vyšší, nicméně nejde o tak výrazné rozdíly jako v předchozím případě.

Vysoké úrokové sazby a vysoké poplatky podstatně zvýší náklady na úvěr. Proto pokud uvažujete coby živnostník do budoucna o čerpání hypotéky, poraďte se v dostatečném předstihu s hypotečním specialistou. Ten vám spočítá, s jakým daňovým základem získáte hypotéku s co nejvýhodnější sazbou.

Mám otázku k financování stavby domku. S přítelem vlastníme každý byt 3 + 1 v malém městě. Máme stavební pozemek, kde je ale pouze elektřina, není zde ani studna. Rádi bychom si postavili malý domek 4 + 1, klasický z cihel. Budou nám stačit finance z prodeje bytů na stavbu domu a starší auto?

V situaci jako jste vy, se dnes nachází mnoho lidí. Chtějí vyměnit bydlení v bytě za příjemnější bydlení ve vlastním domě. Ačkoliv se na váš dotaz nedá jednoznačně odpovědět neboť chybí mnoho proměnných, pokusím se dát určitý návod a informace, které by mohly nejen vás správně nasměrovat.

Ceny bytů v posledních dvou letech spíše klesají, zejména díky snižujícím se maržím developerů a prodejců. Liší se dle regionu, konkrétní lokality a typu samotného domu. Zatímco v Praze se 3kk prodává nejčastěji od 3 miliónů korun (panelová zástavba) do 8 miliónů korun (novostavby, byty blízko centra), v menších městech se jejich cena průměrně pohybuje od 1 miliónu do 2,5 miliónu korun, může to být i o něco méně či více samozřejmě. Ceny stavby rodinných domů v podstatě neklesají. Cena vstupů je totiž obdobná jako v minulosti. S nejvyšší pravděpodobností se za kupní cenu vašeho bytu dají postavit některé levné dřevostavby. Zkušenosti z praxe ukazují, že jde postavit i menší cihlový dům svépomocí, když se člověk spokojí s nižší kvalitou vybavení a materiálů. Za standardní rodinný dům 4 kk dáte zřejmě okolo 3 - 6 miliónů korun.

Budete ke svým prostředkům potřebovat dodatečné zdroje financování. Ty získáte pomocí hypotéky či úvěru ze stavebního spoření, pokud prokážete dostatečnou bonitu, tedy schopnost splácet. Problém nastává při výstavbě. Ještě nemůžete bydlet v novém, takže musíte bydlet ve svém původním bytě. To znamená, že nemáte peníze z prodeje bytu. Můžete na čas bydlet v nájmu, ale to také bude stát nějaké finance. V každém případě si zjistěte odhad prodejní ceny vašeho bytu a zároveň cenu nového domu, to by bude první krok a potom kontaktujte finančního konzultanta, aby vám zpracoval na míru finanční plán.

S manželem máme půjčeno od ČS stavební spořitelny na rekonstrukci domu od roku 2002 částku 150 000 Kč na deset let. Tuto částku splácíme po 825 Kč měsíčně. Ještě zbývá doplatit cca 30 000 Kč. Manžel chce doplatit tuto částku najednou, abychom měli již klid. Jsme oba důchodci. Je toto výhodné, nebo raději doplatit i s úroky (které jsou nezanedbatelné) až do konce, t.j. ještě cca 3,5 roku?

Nyní jste ve fázi splácení úvěru, který lze stavební spořitelně bez sankcí splatit (ověření informace ohledně vašeho konkrétního úvěru na infolince nebude na škodu). Otázka, zda předčasně splatit nebo ušetřené peníze zhodnotit někde jinde patří mezi evergreeny finančního poradenství. Matematicky záleží na tom, zda jste peníze schopni jinde lépe zhodnotit, než kolik stojí váš úvěr.

V praxi se vše odvíjí od rizikového profilu, který umí zjistit finanční konzultanti dle dotazníku a rozhovoru s vámi. Velmi konzervativní lidé by měli volit předčasné splacení úvěru vždy. Každopádně by však měli dbát na to, aby na splátku nespotřebovali svou finanční rezervu ve výši 6-12 měsíčních příjmů. Ta musí zůstat. Jste v důchodu a jistě máte rezervy vytvořené. Ve vašem případě bych volil předčasnou splátku. Jednoduše upřednostníte jistotu před nejistým výdělkem. Konec konců vždy můžete měsíční sumu, kterou jste posílali stavební spořitelně spořit například na spořící účet nebo do penzijního připojištění, které by bylo za pět let přístupné včetně státních dotací, které nejsou malé (150 Kč na 500 Kč vkladu).

Na vaše dotazy odpovídal Jan Lener ze společnosti Broker Consulting

Pokud máte problém z oblasti bydlení, s kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.