Důsledkem toho je omezená poptávka uživatelů. Developeři skladových nemovitostí takový vývoj předpokládali a prakticky zastavili výstavbu plánovaných projektů. Tím se v posledních měsících daří snižovat míru neobsazenosti a rovněž výše nájemného se v poslední době stabilizovala.

V prvním pololetí 2009 bylo dokončeno přibližně 400 000 m2 skladových objektů, což je zhruba o 12 % více než ve stejném období loňského roku. Jedná se však o poslední dozvuk spekulativní výstavby (tj. výstavby bez předem známého nájemce).

Celkově tak ke konci června dosáhla nabídka moderních skladových prostor v České republice téměř 3,5 miliónu čtverečních metrů. V průběhu letošního léta bylo dokončeno pouze 30 000 m2 (např. Panattoni Park Prague Airport – hala 3 o ploše 23 000 m2), aktuálně ve výstavbě je dalších cca 30 000 m2 ploch určených k pronájmu.

Slabé léto

Ve stejném období se podařilo uzavřít nájemní smlouvy na přibližně 160 000 m2 ploch ve srovnání se 420 000 m2 v loňském roce. V posledním období se zvýšila aktivita obchodních společností, které si skladové prostory provozují samy (42% podíl), podíl 3PL operátorů na celkových pronájmech zůstal nezměněn (38 %), naopak poklesl podíl výrobních společností (20 %). Během prázdninových měsíců byla aktivita velmi slabá – podařilo se uzavřít jen několik menších transakcí v oblasti Plzně a Prahy.

Nejaktivnějšími z pohledu objemu uzavřených nových nájemních smluv byl v posledních šesti měsících developer Prologis (s podílem 32 %), následovaný společností VGP (23 %), Starzone, Panattoni, Orco/Heitman (8 %), Segro (6 %) a CTP (4 %).

Míra neobsazenosti

Míra neobsazenosti se stabilizovala na úrovni přibližně 16,5 % a postupně bude docházet k jejímu pozvolnému snižování – do konce letošního roku na cca 15 %. Důvod spočívá v již zmíněném zastavení výstavby a minimálním přírůstku ploch v nových logistických projektech.

DTZ se domnívá, že výše nájemného již dosáhla svého dna, kdy v závislosti na velikosti konkurence se výše nominálního nájemného v jednotlivých regionech pohybuje mezi 3,00 eur/m2/měsíc (Plzeňsko) do 4,50 eur/m2/měsíc (okolí Brna).

Předpokládáme, že v letošním roce se celkově podaří pronajmout 250–300 000 m2 ploch. Příznačná je především relokace nájemců, a to jak ze starých objektů kategorie B, tak i starších budov kvality A do nových projektů. Pohyb realitního trhu v dalších měsících ovlivní i konec tzv. nájemního cyklu u řady smluv (uzavřených na dobu pěti let), které byly podepsány v letech 2004 (225 000 m2) a 2005 (385 000 m2).

K tomu je potřeba připočíst i nájemce, kteří uzavřeli smlouvy v roce 2006 (575 000 m2) a situaci se snaží řešit v předstihu. I to staví část nájemců do role, kdy mohou ovlivnit nové podmínky nájemních smluv, a tím i své cash flow.

Za stejné náklady kvalitnější prostory

Sílící postavení nájemců je dáno rovněž převisem nabídky v některých oblastech (okolí Prahy, Plzeňsko, a Ostravsko), které z jejich pohledu příznivě tlačí výši nájemného dolů. V důsledku toho nájemci mohou za stejné, ne-li nižší náklady získat kvalitnější prostory v nedávno dokončených a pro četné společnosti možná i lépe situovaných nemovitostech.

Nové sklady připravené k okamžitému nastěhování se tak nyní nabízejí v závislosti na lokalitě za historicky nejnižší ceny. V rámci tzv. renegociací či relokací je velmi významná role poradenských společností.