Po deregulaci nájemného se na jeho zvýšení musejí dohodnout obě strany

Příští rok deregulace nájmů podle zákona o nájemném skončí ve 450 000 bytech, to je v asi 60 procentech bytů s regulovaným nájmem. Jde zpravidla o obce do 50 000 obyvatel. V krajských městech (s výjimkou Ústí nad Labem a Ostravy) a středočeských městech nad deset tisíc obyvatel skončí deregulace až v roce 2012.

Je tedy na místě otázka, co bude s nájemným po skončení deregulace. V řadě míst totiž ani poté nedosáhne úrovně obvyklé na volném trhu.

Občanský zákoník říká, že nájemné „se sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, nestanoví-li tento zákon nebo zvláštní právní předpis jinak“. Zmíněný zákoník ale nic odlišného neurčuje a žádný zvláštní předpis, který by nahradil zákon o nájemném, zatím neexistuje. Po skončení deregulace se tedy uplatní jen princip dohody.

Pak ale hrozí, že když se pronajímatel s nájemníkem na dalším zvýšení nedohodnou, vznikne opět velmi problémová situace. Majitelé se budou obracet na soudy se žalobami na zvýšení nájemného, ale soudy nebudou mít pro rozhodování o nich jednoznačnou právní oporu.

Vláda sice navrhla novelu občanského zákoníku, v níž se říká, že když nájemné nedosahuje úrovně obvyklé v daném místě a nedošlo k dohodě o nové výši nájmů, mají spory rozhodnout soudy. Návrhem novely se ale Sněmovna odmítla zabývat.

„Byla to velká chyba. Soudy tak nebudou v jednoznačné pozici a bude jim dlouho trvat, než přijdou na to, jak budou rozhodovat. Může tak dojít k patové situaci, nájemné může opět zamrznout a bude se vytvářet napětí ve společnosti,“ uvedl v minulých dnech náměstek ministra pro místní rozvoj Miroslav Kalous (ODS).

S představou, že by spory měly rozhodovat soudy, ale nesouhlasí Sdružení nájemníků. „Soudy přece nemohou rozhodovat o výši nájmů při každém sporu. Měl by být přijat nový zákon o nájemném, který bude určovat, jak se bude postupovat po deregulaci,“ řekl před časem Právu místopředseda sdružení Milan Taraba. Takový zákon mají podle něj třeba v Německu a v Rakousku.

Soudy se už i nyní sice zabývaly spory o výši činží, ale šlo jen o desítky případů, které se týkaly výlučně nájemného do konce roku 2006, tedy do účinnosti zákona o jednostranném zvyšování nájemného.

*pokud má daná obec v současnosti více úrovní nájemného, vybíráme jen jeden příklad, **obvod Mariánské Hory a Hulváky.

Nájemné uvedené za 1 m2 v roce 2010 nebo 2012 znamená jen maximální možné nájemné, které dovoluje zákon po vydání sdělení MMR. Vlastník bytu může, ale také nemusí tuto maximální možnost využít.