Pravidla, kterých byste se v takové situaci měli držet, jsou shrnuta do těchto pěti bodů.

1. Využijte své vlastní rezervy

K pravidelným splátkám využijte své finanční rezervy uložené na spořicích účtech a v jiných aktivech. Před pořízením hypotéky je dobré mít jistou finanční rezervu. Každý majitel hypotéky by měl mít vytvořenu rezervu optimálně ve výši 6násobku měsíčního příjmu. Pokud jste si ji nevytvořili v předchozích letech, můžete alespoň snížit své měsíční výdaje a to ve všech „nepovinných“ položkách od drahých kadeřníků po zbytečné cesty autem.

U finančních produktů můžete přerušit nebo snížit příspěvky na stavební spoření, penzijní připojištění nebo na čas přerušit pravidelné zasílání peněz do podílových fondů. Rozhodně čerpejte vždy jen z vlastních zdrojů. Nikdy neřešte ve strachu o ztrátu nemovitosti splátku hypotéky další půjčkou.

2. Ověřte pojištění ztráty zaměstnání

Ověřte si pojistné podmínky, které jste si sjednali při uzavření hypotéky. Banky při uzavírání hypotečních smluv vyžadují zajištění formou životního pojištění a u některých pojišťoven je součástí tohoto zajištění i pojištění rizika ztráty zaměstnání. Nepočítejte ale s tím, že v tomto případě budete mít od pojišťovny peníze k dispozici hned. Výplata pojistného plnění je zpravidla vázána na podmínku uplynutí doby 3-5 měsíců od okamžiku ztráty zaměstnání.

3. Jednejte o úpravě splátek

Kontaktujte člověka, který s vámi hypoteční smlouvu sepisoval, a hledejte společně možná východiska. Možná je v takových situacích úprava splátkového kalendáře, kdy se splátky odloží nebo se upraví jejich výše. Vzájemná dohoda je pro banku určitě lepším řešením než vyvlastnění nemovitosti a její prodej, který pro ni znamená vyšší náklady. Jednání o náhradním řešení s klientem je proto vždy i v jejím zájmu.

4. Přemýšlejte o koupi levnějšího bydlení

Zajímejte se o trh s nemovitostmi. Informujte se, zda se dá pořídit bydlení odpovídající vašim potřebám za nižší cenu. Vlastníte-li luxusní nemovitost, jejíž splácení by se pro vás stalo neúnosné, přemýšlejte o koupi levnějšího bytu, který nebude znamenat takovou finanční zátěž. Dobře zvažte své finanční možnosti.

5. Vyhledejte finančního poradce

Nebraňte se spolupráci s finančními poradci. Situaci, která je pro vás zcela neobvyklá, jsou zvyklí řešit při své každodenní práci a budou schopni objektivně zvážit vaše možnosti a vyjednat s bankou co nejvhodnější úpravu podmínek splácení. Poradce také posoudí celkovou finanční situaci vaší rodiny a doporučí vám, kde hrozí riziko nedostatečného zajištění, kde naopak platíte na poplatcích a pojištění zbytečně mnoho. Poraďte se o sestavení finančního plánu vaší rodiny tak, abyste pro příště podobným starostem předešli.

V roce 2003 jsem si založila stavební spoření s cílovou částkou 300 000 Kč, na které jsem si ukládala ročně 18 000 Kč. V roce 2008 spoření skončilo, a jelikož jsem peníze nepotřebovala, podala jsem návrh na zvýšení cílové částky na 600 000 Kč a ve spoření pokračuji. Chtěla bych si za rok peníze vybrat. Nebude tento krok pro mě nevýhodný? Měla bych raději pokračovat ve spoření?

V případě, že máte stavební spoření od roku 2003, uzavřela jste si ho ještě za „starých podmínek“, před změnou zákona. Optimální roční úložka je vámi zmiňovaných 18 000 Kč, na něž od státu čerpáte maximální státní podporu ve výši 4 500 Kč. Jedná se o produkt vysoce efektivní v kratším časovém horizontu (5 – 10 let), a pokud peníze nepotřebujete, spořte dál. Výhodou je, že vám v roce 2008 skončila 5letá vázací doba, tzn., kdykoliv v budoucnu byste se rozhodla stavební spoření ukončit, můžete tak učinit, a peníze vám přijdou do 3 měsíců na účet.

Jediné, co mě ve vašem případě trochu zaráží, je navýšení cílové částky. Vzhledem k tomu, že máte nyní naspořeno cca 150 000 Kč a více než 300 000 Kč v blízké době naspořeno nebude (muselo by se spořit více než 10 let, anebo posílat více než optimální úložku, přičemž obě tyto varianty nejsou efektivní), zaplatila jste jen zbytečně poplatek za navýšení. Navyšovat cílovou částku doporučuji jen z důvodu čerpání úvěru. Hlavně se mnohdy díky tomuto zásahu (po novelizaci zákona po 1. 1. 2004) změní podmínky původní smlouvy.

Závěrem ještě jedna důležitá informace, jak využít maximální efektivity stavebního spoření. Státní podpora je ve vašem případě každý rok 25 % z ročního vkladu, což je bráno včetně zhodnocení, které u smluv uzavíraných těsně před koncem roku 2003 a poté, činí 2 % p. a. V praxi to znamená, že nemusíte vkládat celých 18 000 Kč ročně, abyste docílila maximální státní podpory, ale např. nyní již „jen“ 15 000 Kč + roční poplatek za vedení smlouvy, neboť 3 000 Kč (2 % z naspořených 150 000 Kč) dělá zhodnocení.

Někde jsem četla, že je možné se domluvit s bankou na splacení hypotéky jiným způsobem. A to tak, že měsíčně splácíte pouze úrok a zbytek určené částky posíláte na spořicí účet u téže banky. Například za 30 let kdy má být úvěr zaplacen, ho uhradíte ze spořicího účtu a ještě vám zbudou úroky k dobru. Jakým způsobem je to možné?

Kombinace splácení pouze úroků z hypotečního úvěru a tzv. odkládání jistiny (splacení bance až najednou) skutečně na trhu existuje. Hlavní myšlenkou tohoto produktu je, aby výnos z investované části vytvořil finanční rezervu, kterou bude mít dlužník po splacení hypotéky k dispozici. Např. na řešení dalších dlouhodobých strategických cílů jako je renta či důchod. Anebo umožní splatit úvěr o poznání dříve. Proč splácet jistinu bance ve formě pravidelných měsíčních splátek, když mi umožní ji zhodnocovat jinde? Neumořujete dluh a vaše peníze mohou pracovat mnohem efektivněji. Jen je důležité zvolit správnou kombinaci.

 

Na trhu jsou nejznámější kombinace hypotéky s kapitálovým životním pojištěním, investičním životním pojištěním otevřenými podílovými fondy. Obecně hypotéka je dobrý dluh, proto je většinou pro rodinné finance dobré ji natáhnout v čase na co možná nejdelší časový horizont. Jistinu je nutné zhodnocovat v programech, které právě na uvedených horizontech vytvářejí zajímavá zhodnocení, a kde hraje navíc úrok z úroku významnou roli. Nikoliv tedy v kapitálovém životním pojištění, které je poplatkově náročné či na spořicím účtu (zhodnocení není vyšší než úročení hypoték).


Je vhodná kombinace hypotečního úvěru a investic do podílových fondů ve formě pravidelných měsíčních úložek. Je to produkt, který se významnou měrou přibližuje dlužníkovi. Ale pouze tomu dynamickému! Kombinace sebou nese určitá rizika. Určitě byste si ji neměla sjednávat, dokud je zcela nepochopíte. Na druhou stranu není dobré se jich obávat, pomůže klidný a racionální přístup.

 Na vaše dotazy odpovídala Monika Fundová ze společnosti ze společnosti Broker Consulting
Pokud máte problém z oblasti bydlení, s kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.