Při čerpání klasického úvěru od stavební spořitelny nebývá předčasné splacení spojeno s žádnou sankcí. Případy, kdy je splacení úvěru vázáno na pokutu jsou spíše ojedinělé (např. u překlenovacích úvěrů).

Hypotéka od banky

Složitější situace nastává, pokud čerpáte hypotéku od bankovního ústavu. Ve standardních případech je s bankou sjednána doba fixace úroku. Doba fixace znamená pro banku povinnost zachovat smluvenou výši úroku a pro vás nemožnost změny úvěrových podmínek, popř. jednorázového splacení.

Jakékoliv předčasné splacení úvěru během doby fixace je zpoplatněno sankcí. Její výše je závislá na výši zůstatku úvěru, který potřebujete splatit a doby, která zbývá do konce fixace. Řádově se pohybuje kolem 10 % a více, proto se u větších hypoték sankce dostávají až k hodnotám statisíců korun. Obzvlášť v těchto případech je důležitá odpověď na otázku „co bude následovat po prodeji“.

Prodej nemovitosti kvůli získání hotovosti

Prodáváte-li nemovitost za účelem získání finanční hotovosti, máte možnost dohodnout se s budoucím kupujícím o tzv. převzetí dluhu. Kupující pak jako nový dlužník přebírá hypoteční úvěr na sebe za stejných podmínek, za jakých byl poskytnut původnímu dlužníkovi.

V tomto případě pak přechází administrativa na kupujícího a je v zásadě stejná jako při vyřízení nového hypotečního úvěru. Kupující ovšem nemá možnost jakéhokoliv výběru a změny podmínek. Pokud není toto řešení z nějakého důvodu možné, máte dvě možnosti. Buď se smířit se sankcí, kterou bance zaplatíte za předčasné splacení úvěru nebo počkat s prodejem nemovitosti až do doby ukončení fixace.

Prodej pro nákup nové nemovitosti

Pokud prodáváte byt za účelem nákupu nové nemovitosti, je možné převést zástavu na novou nemovitost, tzn. vyměnit objekt zástavy. To je však možné jen v případě, kdy cena nové nemovitosti dosahuje minimálně stejné výše jako nemovitost prodávaná. Výměna objektu zástavy je obvykle řešena dodatkem k úvěrové smlouvě a poplatek se v tomto případě řídí všeobecnými obchodními podmínkami dané banky. Samozřejmostí je písemný souhlas banky a odhad nové nemovitosti znalcem, který daná banka akceptuje.

Další alternativou je předčasné splacení hypotéky a následná nová hypotéka u stejné banky, spojená s žádostí o prominutí sankce, případně výměna zástavy a následně další hypoteční úvěr u stejné banky na dofinancování potřeb dlužníka. Administrativní náročnost se však v těchto případech již zvyšuje. Tyto možnosti platí i pro úvěry ze stavebních spořitelen.

Chceme přestavět půdu na podkrovní pokoje pro naše syny. Plánované výdaje jsou 500 000 Kč. Je výhodnější si vzít hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření? Žádné stavební spoření založené nemáme.

Rozhodnout se mezi hypotékou a úvěrem ze stavebního spoření doporučuji podle možností zástavy a postupu při přestavbě. Pokud z nějakého důvodu nemůžete zastavit nemovitost (přestavovanou či jinou), máte možnost pouze úvěru za stavebního spoření. Místo zástavy nemovitosti můžete úvěr zaručit 1–2 ručiteli (podle požadavků jednotlivých stavebních spořitelen).

 

Výše úvěru však v tomto případě nesmí přesáhnout výši 500 000 Kč a všechny vynaložené prostředky se musí stavební spořitelně prokázat fakturami (za materiál, práci). Jednou z možností je čerpání zálohy na svůj vlastní účet, z kterého pak lze přestavbu hradit. Smlouvu o stavebním spoření nemusíte mít založenou předem. Je možné ji uzavřít až se žádostí o úvěr a žádat o tzv. úvěr překlenovací (meziúvěr) s nulovou „akontací“, což znamená bez naspoření vlastních peněz.

 

Pokud máte k dispozici nemovitost vhodnou pro zástavu bance, můžete k financování zvolit hypoteční úvěr. Na rozdíl od úvěru ze stavebního spoření nebudete omezeni částkou 500 000 Kč. Další výhodou může být možnost za určitých podmínek uskutečnit přestavbu bez dokládání faktur za provedené práce a nákup materiálu. Peníze na přestavbu je opět možné čerpat zálohově, přičemž výše čerpání bude záviset na aktuální hodnotě nemovitosti. Nevýhodou hypotéky jsou zvýšené náklady spojené s odhadem zastavované nemovitosti a větší administrativní a časová náročnost spojená s vložením zástavy do Katastru nemovitostí.

 

V loňském roce jsme si s manželem koupili dům v hodnotě 2 800 000 Kč. Část jsme zaplatili hotově a na zbytek jsme si vzali překlenovací úvěr ze stavebního spoření ve výši 2 300 000 Kč. Chtěla bych vás poprosit o zhodnocení výhodnosti a rozdílu mezi hypotékou a úvěrem ze stavebního spoření. Úvěr ze stavebního spoření se mi zdál výhodnější, protože se nemění úroková míra, ale zaráží mě, že všichni známí si vyřizují hypotéku.

Co je výhodnější? Věčná otázka. Není to tak úplně jednoznačné. Když nebudeme uvažovat podmínky schvalování úvěrů nebo podmínky čerpání úvěru, kde hypotéky stále ještě vedou, liší se hypotéka a úvěry ze stavebního spoření v konstrukci a rizicích. U hypotéky splácíte současně úroky a jistinu tzv. anuitou, kde platíte ve splátce nejprve více úrok a postupem času více jistiny.

 

Hypotéka je nastavená na určité fixační období, nejčastěji 3 nebo 5 let, které si volíte. Doba fixace se může u některých bank rovnat i době splatnosti, což znamená konstantní splátku po celou dobu splácení. V jiných případech banka po uplynutí fixačního období změní úrokovou sazbu a to nahoru či dolů v závislosti na aktuálním stavu sazeb na trhu a vašeho vyjednávacího umu či umu vašeho zprostředkovatele hypotéky.

 

Splatnost hypotéky může být až 40 let, což znamená možnost výrazně snížit měsíční zatížení. Majitel hypotéky zažívá skoky ve splátkách mezi jednotlivými fixačními obdobími. Riziko hypotéky je v tom, že za špatné ekonomické situace může splátka vzrůst i o tisíce korun měsíčně.

 

Úvěry ze stavebního spoření jsou konstruovány jinak. U vysokých půjčených částek, čerpáte nejprve překlenovací úvěr. V něm splácíte úroky z celé cílové částky stavebního spoření a dospořujete. Tato fáze bývá poměrně drahá, protože se na rozdíl od hypotečního úvěru nesnižuje splátka úroku v čase. V tomto ohledu není možné porovnávat hodnotu úroku u stavebního spoření a na hypotéce. Rozhoduje efektivní úrok nebo RPSN. Po čase se překlenovací úvěr překlopí do řádného úvěru, kde už splácení probíhá podobně jako u hypotéky. Sazby jsou od začátku garantovány (pozor existují i fixace u překlenovacích úvěrů), rizikem je skutečnost, že zjistíte, že kdybyste bývali zvolili hypoteční úvěr, zaplatili byste méně.

 

Odborníci a finančníci používají pro porovnání tzv. současnou hodnotu budoucích splátek. Jde o metodu, která umí zohlednit vývoj hodnoty peněz v čase. Nepřekvapí, že při užití této metody častokrát vychází hypotéky a úvěry ze stavebních spoření velmi podobně.

 

Obě tyto možnosti financování bydlení mají své výhody a nevýhody. Stavební spořitelna nabízí pevnou úrokovou sazbu po celou dobu splácení a ve většině případů i možnost úvěr kdykoliv částečně či plně umořit. Z hlediska cash-flow bývá výhodnější hypoteční úvěr, a to může být důvod, proč jej vaši známí upřednostňují.

(více na www.brokerconsulting.cz)

 Na článku spolupracovaly finanční konzultantka Ida Pařilová a Lenka Matoušková ze společnosti Broker Consulting, která odpovídala na otázky.

Pokud máte problém z oblasti bydlení, s kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.