Konkrétní částky na obnovu pochopitelně v jednotlivých letech kolísají v závislosti na aktuálním technickém stavu té které nemovitosti. Proto se pro potřeby výpočtu pracuje s takzvanými průměrnými reprodukčními náklady, tedy s takovými náklady, které by bylo třeba pravidelně ročně vynakládat, pokud by obnova bytového fondu probíhala rovnoměrně v čase, přičemž se vychází z toho, že řádně udržovaný dům má životnost sto let.

Souhrnné náklady na reprodukci bytového fondu tvoří čtyři dílčí položky:

  • Průměrné roční náklady údržby a oprav
  • Roční odpisy domů
  • Roční náklady na správu bytového fondu
  • Ostatní finanční náklady 

Odpisy nejsou ziskem

Náklady na údržbu a opravy jsou logicky nezbytné k tomu, aby nedocházelo k chátrání domu a ke snížení jeho životnosti. Smyslem odpisů je vytvořit postupným přenášením hodnoty domu do nákladů dostatečné finanční zdroje, tak aby po skončení životnosti mohl být starý dům nahrazen novým. Odpisy proto nelze považovat za zisk pro majitele domu ani za hromadění majetku, ale pouze za prostředky určené k rovnocenné náhradě doslouživšího bytového fondu.

Náklady na správu bytového fondu zahrnují administrativní a technické úkony nezbytné pro zajištění provozu. (Výběr záloh na teplo a teplou vodu, jejich rozúčtování, platba faktur poskytovatelům služeb atd.) Z ostatních finančních nákladů jde především o daň z nemovitosti a pojištění domu, případně pozemkové nájemné, stojí-li dům na cizím pozemku.

Podle Analýzy vývoje pořizovacích a udržovacích cen bytových domů, kterou zpracoval kolektiv poradenské společnosti Arcadis PM pod vedením Karla Mrázka, činí udržovací náklady hrazené majitelem nemovitosti v klasických cihlových domech 280–425 Kč/m2 užitné plochy za rok, u panelových domů 365 Kč/m2 užitné plochy za rok. Kvůli očištění nákladů od vlivu inflace se pracuje s tzv. reprodukční pořizovací cenou (RPC), což je průběžně aktualizovaná pořizovací cena domu. Roční udržovací náklady tak představují u cihlových domů 1 až 1,4 % RPC, u panelových domů 1,5 % RPC. Pravidelné odpisy, které se zhodnocují reálnou úrokovou mírou, pak představují při předpokládané stoleté životnosti domu 1 % RPC.

Nájemné musí krýt náklady

Má-li být bytový fond samofinancovatelný, musí nájemné krýt alespoň náklady na jeho reprodukci. Někdy se v této souvislosti hovoří o tzv. nákladovém nájemném. Nájemné nižší než nákladové vyvolává potřebu dotací. Nejsou-li, dochází k postupnému chátrání bytového fondu až po vznik vybydlených domů. Z uvedené tabulky vyplývá, že u průměrného bytu o užitkové ploše 60 m2 činí reprodukční náklady 38 400 Kč za rok, což odpovídá měsíčnímu nájemnému 3200 Kč na byt. (V nákladech není zohledněna cena pozemku ani vliv lokality.)

Porovnáme-li uvedenou částku s maximálním nájemným (regulovaným) u současného bytového fondu, zjistíme, že v roce 2008 dosáhlo toto nájemné u průměrného šedesátimetrového bytu v Praze 4082 Kč, což představuje 127 % reprodukčních nákladů. V obcích do deseti tisíc obyvatel je to však jen 50 % nákladů a v nejmenších obcích do dvou tisíc obyvatel, např. v Královéhradeckém kraji, pak pouhých 29 % reprodukčních nákladů. To znamená, že ani po skončení deregulace nebude nájemné v těchto obcích pokrývat náklady na prostou reprodukci bytového fondu.

Zcela jiná je situace u nově stavěných bytů s pomocí veřejných prostředků a s tzv. věcně usměrňovaným nájemným, kde je tento poměr mnohem příznivější. V Praze kryje nájemné v těchto bytech reprodukční náklady z 380 % a i v nejmenších obcích je to 140 %. Přesto se do výstavby nájemních bytů zatím nikdo nehrne.

Spotřeba domácností

Racionální pohled na problematiku nákladů na bydlení komplikuje skutečnost, že se celá diskuse povětšinou omezuje pouze na spor pronajímatelů a nájemců o výši nájemného, které však tvoří pouze část celkových nákladů spojených s užíváním bytu.

Přitom se opomíjí fakt, že druhou a neméně podstatnou část tvoří spotřeba domácností, tedy náklady na teplo, teplou vodu, elektřinu, vodné a stočné a služby, jež u průměrné (dvou a půl členné) domácnosti v šedesátimetrovém bytě činí v současnosti v průměru přes čtyři tisíce korun. Další růst těchto nákladů ještě více vyostří situaci na trhu nájemního bydlení, kde podle slov ředitele odboru bytové politiky ministerstva pro místní rozvoj Pavla Rakouše už tak v roce 2010 hrozí zhruba dvěma tisícovkám domácností, že mohou skončit na ulici.

Souhrnná výše průměrných reprodukčních nákladů za rok v Kč

PoložkaCihlové domy
Panelové domy
  Kč/m2 už. plochy/rok
 % z RPC
 Kč/m2 už. plochy/rok% z RPC
udržovací náklady280 až 425
1,3 %365
1,5 %
odpisy domu245 až 300 1 %235
1 %
správa byt.fondu30 30 
ostatní10 10
 
PRN celkem565 až 765 640
 

Zdroj: Management, Arcadis Project s. r. o.