Rok 2008 byl pro český trh nemovitostí atypický. Od ledna se navyšovala nižší sazba DPH z 5 na 9 %, a kdo plánoval pořídit si nové bydlení, snažil se realizovat nákup, nebo alespoň poukázat platby, ještě v posledních měsících roku 2007.

V prvním čtvrtletí roku 2008 proto nastal logický propad. V té době už se ovšem i u nás začaly na finančním trhu projevovat důsledky americké hypoteční krize především prudkým nárůstem nedůvěry. Nikdo nevěděl, kdo drží Černého Petra špatných dluhopisů, nicméně pro jistotu každý podezíral každého.

Banky zpřísnily podmínky pro poskytování hypoték

Banky potichu, ale o to razantněji zpřísnily podmínky pro poskytování hypoték, a zájemci ze středněpříjmových skupin, které ještě včera hypotéční makléři naháněli, kdy už konečně přijdou podepsat smlouvu, najednou na hypotéku nedosáhli.

Vzhledem k tomu, že se jejich zájem soustředil především na levnější panelákové byty v ceně mezi dvěma a půl až třemi milióny korun, patřil tento segment mezi první postižené. Ceny paneláků, které v době konjunktury nebývalý zájem vytáhl nad jejich reálnou hodnotu, začaly padat.

„Méně kvalitní nemovitosti zaznamenaly v důsledku nižší poptávky cenový pokles již v druhé polovině roku 2008, nejvýrazněji se to projevilo u panelových bytů,“ prozradil Peter Višňovský ze společnosti Lexxus. Některé byty v takzvaných horších lokalitách poklesly až o 25 %.

Nižší poptávka se projevila v pomalejším tempu prodeje nejen starších ale i nových bytů. Jan Koubík ze společnosti Bemett rozdělil současné zájemce o bydlení do třech kategorií.

  • Klienti, kteří potřebují bydlet a jsou nuceni svoji situaci řešit bez ohledu na krizi. Ti v současnosti drží trh před hlubším propadem.
  • Druhý segment tvoří lidé, jež bytová situace netlačí a vyčkávají na zajímavější cenu jak bytů, tak hypoték.
  • Třetí kategorii pak představují zákazníci, kteří kupují bydlení jako investici.

„Lidé, kteří kupují nemovitost jako investici, podle našeho názoru cítí, že to jsou dnes dobře uložené peníze, přestože trh je ve srovnání se situací před dvěma lety v horší pozici. Odpovídá to i investiční zásadě starých židovských obchodníků: třetinu majetku do diamantů, třetinu do nemovitostí a třetinu  si ponechat v penězích,“ dodal s úsměvem Koubík.

Developeři nabízejí předzahrádky či auta zdarma 

Dlužno zdůraznit, že současný český realitní trh na spekulantech nestojí; jeho rozhodující segment tvoří zájemci o vlastní bydlení. A developeři se jim snaží i ve ztížených podmínkách zalíbit.

Aby oživili prodej, nabízejí k bytům či domům různé bonusy, například osobní auta, předzahrádky, garážová stání a kuchyňské linky v ceně. Výjimkou nejsou ani  hypoteční prázdniny. „Klientům nabízíme možnost, že za ně po dobu výstavby budeme bance platit úroky z vyčerpané částky úvěru, takže se jim nezatíží rodinný rozpočet,“ řekl Jan Koubík.

Objem hypoték klesl téměř o polovinu

Hypoteční a úvěrovou politiku bank obecně lze s určitou nadsázkou označit za žábu na prameni života realitního trhu. Přestože centrální banka nedávno snížila hlavní úrokovou sazbu na 1,75 %, průměrná sazba hypotéčních úvěrů činí  podle serveru Hypoindex.cz 5,74 %.

Objem hypoték klesl v lednu meziročně o 44 % a světlo na konci tunelu nevidí ani sami bankéři. „Mezibankovní trh nefunguje a volné likvidity je stále ještě málo,“ citoval uvedený server ředitele Hypoteční banky Jana Sadila.

Zájemci o hypotéky však nejsou jedinými odmítnutými, o moc lépe na tom nejsou ani developeři. Jestliže ještě před dvěma lety podmiňovaly banky půjčku na projekt patnácti procenty vlastního kapitálu a dvacetiprocentním předprodejem bytů, dnes je to čtyřicet procent vlastních zdrojů a padesátiprocentní předprodej.

„Velká část developerů za současné situace většinu svých projektů pozastavuje a minimálně jeden rok bude vyčkávat s jejich uvedením na trh,“ upozornila Jitka Horňáková ze společnosti DEVO Group.

Hypoteční splátky jsou i trojnásobně vyšší než dříve

Potenciální zájemci o bydlení se v současnosti do koupě nehrnou a vyčkávají. Zdražení peněz a obavy z dluhů a nezaměstnanosti pohřbily včerejší heslo „nevyhazujte peníze za nájem, kupte si byt na hypotéku“.

Ceny tržních pronájmů zatím výrazněji nestoupají. Pokud zájem o pronájem bytů dále poroste, nelze určité zvýšení vyloučit. 

Přes nárůst cen regulovaných nájmů se hypoteční splátky vyšplhaly na dvoj i trojnásobek ceny nájemného a stále více zájemců řeší svoji potřebu bydlení pronájmem. Jde zejména o lidi, kteří se stěhují za prací (Praha je z tohoto hlediska magnetem), anebo o zájemce o koupi, již spekulují s dalším poklesem cen nemovitostí.