SVJ pouze spravuje majetek, který je ve spoluvlastnictví jednotlivých členů. Odpovědnost za zdanění příjmů, které plynou z jeho využívání, je na každém vlastníkovi. Musí je uvést ve svém daňovém přiznání, jestliže mu vznikla povinnost toto přiznání podat.

V praxi se může nejčastěji jednat o příjmy z nájemného za společné prostory (např. za společné prostory pronajaté k podnikání, za reklamy na fasádě). K těmto příjmům lze uplatnit 30% paušální výdaje. Méně často se jedná o úroky z termínovaného vkladu, či z běžného účtu, pokud se členové společenství dohodnou, že bude rozúčtován mezi jednotlivé vlastníky. Ve výjimečných případech přichází v úvahu například i zdanění z prodeje majetku, který byl součástí společného zařízení (ostatní příjmy).

Peníze nemusí být ani vyplaceny

Z daňového hlediska není podstatné, zda byly příjmy členům fakticky vyplaceny, nebo zda byly ponechány se souhlasem členů jako záloha na činnosti spojené se správou SVJ či převedeny do fondu oprav. Příjmy se rozúčtovávají podle velikosti spoluvlastnických podílů. Základní podmínkou je průkazně vedené účetnictví SVJ a fungující komunikace mezi výborem SVJ a členy.

Žádný právní předpis nestanoví, jak by jednotlivé podklady měly vypadat. Měl by však z nich být patrný konkrétní podíl spoluvlastníka na celkových příjmech, popřípadě stejným způsobem i výdaje, pokud je lze uplatnit jako výdaj na dosažení, zajištění a udržení zdanitelných příjmů (např. u příjmů z úroků nelze uplatnit žádný výdaj). Tyto doklady se k daňovému přiznání automaticky nepřikládají, poplatník je předkládá na vyzvání úřadu.

Každý vlastník jinak

V řadě případů vlastníkovi bytu povinnost podat daňové přiznání z těchto příjmů vůbec nevznikne a daň z nich platit nebude. Je to například tehdy, pokud po celý rok měl pouze příjmy od svého zaměstnavatele, u něhož podepsal prohlášení k dani z příjmů ze závislé činnosti, a vedle toho neměl jiné zdanitelné, tedy například výše uvedené příjmy vyšší než 6000 Kč; roční příjmy poplatníka, kromě příjmů osvobozených a příjmů vybíraných srážkovou daní nepřesáhly 15 000 Kč. To se týká například důchodců, kteří kromě těchto příjmů do 15 000 Kč pobírali jen důchod, který nepřekročil 198 000 Kč za rok.

V obou případech se jedná o hrubé příjmy, tedy nesnížené o výdaje. V případě společného jmění manželů nelze příjem rozdělovat na polovinu, zdaňuje se jen u jednoho z nich. Pozor, stejný příjem se může daňově posuzovat u jednotlivých vlastníků rozdílně.

Příklad:

SVJ rozúčtovalo za rok 2008 každému vlastníkovi příjem za reklamní plochy na fasádě a za pronájem bývalé kočárkárny a prádelny celkem 7000 Kč.

Manželé Bahníkovi vlastní byt ve společném jmění. Pan Bahník pracuje v jedné soukromé firmě, jeho manželka vychovává dcerku a kromě rodičovského příspěvku neměla žádný jiný příjem. Příjmy z pronájmu plynoucí ze společného jmění se zdaňují jen u jednoho z manželů. Pro Bahníkovy je proto výhodné, jestliže příjem 7000 Kč „vezme na sebe“ manželka. Jelikož nepřesahuje 15 000 Kč (rodičovský příspěvek je osvobozen od daně), nemá povinnost podat přiznání. Bahníkovi proto tento příjem zdaňovat nebudou.

Manželé Valentovi pracují ve státní správě a mají byt ve společném jmění. Jeden z nich bude muset podat přiznání, i když oba podepsali prohlášení k dani (příjem je vyšší než 6000 Kč).

Paní Šormová je důchodkyně s ročním důchodem 126 000 Kč, žádný další příjem nemá. Daně ji nemusí trápit (příjem za nájem z fasády nepřesahuje 15 000 Kč).

Pan Urban je důchodce. Jeho roční důchod nepřesahuje 198 000 Kč. Je předsedou výboru SVJ. Za to obdržel v listopadu 2008 odměnu 10 000 Kč hrubého. Protože podepsal prohlášení k dani, po odečtení základní slevy nezaplatil žádnou daň. Přiznání za rok 2008 by měl podat, protože měl vedle příjmů ze závislé činnosti příjem vyšší než 6000 Kč. V tomto případě jde jen o papírování. Vzhledem k roční slevě na dani ve výši 24 840 Kč nebude platit žádnou daň.

 

Jak daní společenství

Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba, založená pouze za účelem správy, provozu a oprav společných částí domu. Z daňového hlediska je zařazeno do jedné velké skupiny daňových subjektů, které nebyly založeny za účelem podnikání (tzv. neziskové subjekty) a které státní pokladnu rozhodně neobohatí.

Základ daně z činnosti, kterou je správa domu, mu často vůbec nevznikne. A to tehdy, postupuje-li společenství v účetnictví tak, že veškeré náklady na správu prostřednictvím výnosového účtu se přeúčtují vlastníkům jako čerpání záloh, které hradili na správu domu. Tento účetní postup se za léta vžil a osvědčil, a je proto v praxi nadále akceptován.

Náklady vynaložené na správu domu nejsou ve skutečnosti náklady společnosti, ale vlastníků jednotek. Základ daně může vzniknout jen v dalších, spíše výjimečných případech.

Do úvahy přicházejí v praxi nejspíše výnosy z úroků z termínovaných vkladů, a to ještě pouze tehdy, neexistuje-li dohoda, že úrokové příjmy budou rozúčtovány členům společenství, či výnosy z přijatého penále za opožděné platby jednotlivých vlastníků. Úrok z běžného účtu obdobně jako u ostatních neziskových subjektů není u společenství předmětem daně z příjmů právnických osob vůbec. Pokud už vznikne společenství jako právnické osobě základ daně (například má úroky z termínovaných vkladů), to ještě vůbec neznamená, že bude muset daň z příjmů právnických osob skutečně platit.

Tento základ daně může totiž snížit (a v naprosté většině případů „vynulovat“) stejným způsobem jako všechny neziskové subjekty podle § 20 odst. 7 zákona o daních z příjmů až o 30 %, maximálně o 1 milión Kč. Činí-li toto 30 % snížení méně než 300 tisíc Kč, lze odečíst částku ve výši 300 tisíc Kč, maximálně však do výše základu daně.

Zákon zároveň stanoví podmínku, že společenství vlastníků jednotek musí použít prostředky získané daňovou úsporou v následujícím zdaňovacím období, a to ke krytí nákladů spojených se správou domu. Mezi tyto náklady náleží náklady na opravy, bankovní a správní poplatky, odměny členům výboru, náklady na pojištění domu, za provedené revize, za vedení účetnictví.

Praxe ukazuje, že tuto podmínku SVJ bez problémů splní. Kdyby ji nesplnilo, v následujícím roce musí do základu daně zahrnout prostředky nebo jejich část, o které byl základ daně snížen v předcházejícím roce a které nebyly použity v souladu s výše uvedenou podmínkou. Tento základ daně SVJ může opět snížit čili vynulovat a nekonečný seriál může pokračovat dále. Přiznání k dani z příjmů právnických osob za SVJ proto zaměstnávají tyto subjekty a současně takřka ve 100 % případů bezúčelně plní skříně berních úředníků.

Pozor na závislou činnost

Společenství by neměla zapomenout na daň z příjmů ze závislé činnosti. Pokud SVJ vyplácí odměny členům výboru či mzdu zaměstnanci, musí plnit ve vztahu k finančnímu úřadu všechny povinnosti plátce daně jako kterýkoli jiný zaměstnavatel. V řadě případů konají práci ve výboru SVJ důchodci. Nemají-li jiné zdanitelné příjmy, měli by ve svém zájmu podepsat prohlášení k dani. Tím se nemusí o nic starat, protože jim daně vyřídí účetní.

Jelikož mají za rok 2008 i oni nárok na základní slevu na dani, mzdová účetní jim v kalendářním měsíci zálohu na daň sníží o slevu 2070 Kč. Dále jim může provést roční zúčtování (celoroční daňový přepočet). V jeho rámci sníží vypočtenou roční daň o 24 840 Kč a vrátí jim případný přeplatek, který vznikne tehdy, jestliže jim v některém měsíci i po slevě vyšla daň. Pokud by prohlášení nepodepsali, podají daňové přiznání, kde si odečtou slevu 24 840 Kč a daňově na tom budou úplně stejně. V naprosté většině tak důchodci nic na dani platit nebudou.