Letošní rok byl po několika letech konjunktury pro rezidenční trh v České republice zlomový. V čem vidíte nejvýznamnější změny?

Především banky se začaly chovat jinak. Od počátku letošního roku nejprve Česká spořitelna a později všechny ostatní banky začaly daleko více zvažovat, komu poskytnou úvěr na bydlení – ať už v segmentu hypoték nebo developmentu. Tím pádem hodně lidí již nedosáhlo na půjčku, kterou by v minulosti dostali.

Jeden hypotéční makléř mi řekl: „V minulosti nerostly počty zájemců o hypotéky, rostla jenom naše ochota půjčovat. Jestli jsme před pár lety poskytli hypotéku z deseti zájemcům jen pěti a později šesti sedmi, pak v roce 2007 už jsme vyhověli devíti z deseti zájemců a toho desátého jsme ještě dohonili na schodech a hypotéku mu dali také.“ Tato situace skončila.

Dalším významným faktorem je demografický vývoj. Lidé, kteří nejvíce kupovali vlastnické bydlení, byli mladí lidé ve věku šestadvaceti až jednatřiceti let. V tomto segmentu dnes máme o pětadvacet procent méně lidí než před třemi čtyřmi roky. Silné ročníky z první poloviny sedmdesátých let, tzv. Husákovy děti, odezněly, a po nich, pokud se podíváte na jednoduchý demografický ukazatel, jako je strom života, bude mladých lidí pouze ubývat. To je druhý faktor.

Třetím důvodem je to, že přestalo platit heslo nevyhazujte peníze za nájem, kupte si byt na hypotéku. Hypotéka dnes představuje dvoj i trojnásobek ceny nájemného, a hodně lidí, kteří kupovali byty třeba jako investici s tím, že byt budou pronajímat a vedle toho se jim zhodnotí v ceně, zjistilo, že výnos z pronájmu mnohdy nestačí ani na úroky z hypotéky a ceny bytů zejména v Praze jsou příliš vysoké, takže další potenciál růstu neexistuje.

Když toto vše spojíme dohromady, představuje to významný úbytek poptávajících. Klesající poptávka se projevila na trhu bytů stagnací a pro mnoho subjektů už představuje stupeň recese.

Zájemci o bydlení posuzují situaci na realitním trhu především podle dvou aspektů. Tím prvním je dostupnost vhodného bydlení, tím druhým cena. Jenže právě pro objektivizaci cen bytů u nás neexistuje žádné spolehlivé kritérium. Je to dáno složitostí cenových predikcí, anebo je ta džungle pro realitní makléře výhodná?

Máte pravdu, je tady cenová džungle, nikdo pořádně neví, jaké ceny jsou a některé realitní společnosti tak zveřejňují své vlastní průzkumy. Jednu úsměvnou historku z poslední doby:

V září nebo v říjnu se přes ČTK dostaly do všech sdělovacích prostředků informace o tom, jak se v Praze pohybovaly ceny bytů. Realitní společnost mluvila o pohybu v řádu až desítek procent. Nelenil jsem a došel si pro data na katastrální úřad. Tam jsem zjistil, že zmíněná firma si na potvrzení svých čísel vybrala přesně ta katastrální území, v nichž se letos neprodal jediný byt. Ale oni přesto hovořili o pohybu v desítkách procent, takže si zjevně vymýšleli. A tak je to většinou.

Faktem je, že sběr dat v oblasti cen bydlení neexistuje. Nájemní bydlení se téměř vůbec nesleduje, ceny bytů sleduje statistický úřad a zveřejňuje je se zhruba půldruharočním zpožděním. Taková data jsou téměř k ničemu a já jsem jen zvědav poté, co bude dokončena deregulace nájemného, jak se soudy, které mají následně rozhodovat o tom, zda majitelem vyžadované nájemné je odpovídající či nikoli, zachovají. Na základě čeho bude soudce rozhodovat, když cenové mapy neexistují.

Tady už dávno měla vzniknout instituce, pod gescí ministerstva financí nebo ministerstva pro místní rozvoj, která by vytvářela cenové mapy nájemného a bytů, tak jak je to ve světě běžné. Na základě takových map by bylo možné připravit nové zákony o regulaci nájemného už toho vyššího stupně, jak je to všude ve světě obvyklé.

Dlouhodobě se zabýváte vývojem realitního trhu u nás. V čem osobně vidíte jeho největší problém?

Především v legislativní oblasti. Když se hovoří o roce 2008, všichni mluví o stagnaci a problémech s cenami a s prodejem. Já vidím jako hlavní problém to, že nebyl přijat nový zákon o vlastnictví bytů. To je špatné, protože významná část bytového trhu (zhruba 20 %), je řešena zastaralým, naprosto nevyhovujícím zákonem z poloviny devadesátých let.

Také deregulace nájemného mi připadá velmi chaotická a nic na ni nenavazuje. Deregulace možná mohla proběhnout i rychleji, ale za předpokladu, že se obce připraví na dobu po jejím ukončení. To znamená, že by byly povinny držet nějaký sociální bytový fond, protože bez něj nebudou schopné plnit svoji sociální funkci.

Protože v současnosti nikdo pořádně neví, co bude dál, přišel ministr Čunek s návrhem na prodloužení deregulačního období o další dva roky, což není akt, který by něco řešil, ale pouze důkaz toho, že neví, co dělat po ukončení deregulace. Tak to chce odložit, aby si to zřejmě vyřešil někdo jiný.

Nevyhovující je v oblasti bydlení i občanský zákoník. Nový zákoník bude přijat možná v roce 2010, možná také ne, ale ví někdo, jakou podobu v něm nájemní bydlení bude mít? Pochybuji. Proto největší problémy vidím v legislativní oblasti.

Přes zpomalení prodejů je na českém realitním trhu stále ještě celková převaha poptávky nad nabídkou. Nezhorší zpomalení nové výstavby tuto nerovnováhu?

Ono se sice se hovoří o bombastické bytové výstavbě, ale žádná neexistuje. V České republice se staví bytové domy pouze v Praze a v malé míře v Brně, jinde už prakticky ne. Co se staví, jsou převážně rodinné domky v rámci individuální výstavby. Ta čísla 30, 40 tisíc bytových jednotek jsou hlavně o rodinných domcích, bytových domů je minimum.

K tomu jednu poznámku: V České republice není ani jeden region ani jedno město, které by měly nedostatek bytů. My novou bytovou výstavbu nepotřebujeme z hlediska počtu bytů. Ona nahrazuje to, že regulovaným nájemným byla zablokována určitá část bytového fondu, která na trhu chyběla a vytvářela tak umělý nedostatek bytů.

Co se vůbec nestaví, jsou nájemní byty na komerční bázi. S výjimkou jedné společnosti na Albertově tu není komerční subjekt, který by stavěl nájemní byty. Obce je staví ve velmi malé míře a ještě problematickým způsobem spojeným s obálkovou metodou. Družstevní bydlení, které má určitě mnoho výhod, a které bych osobně doporučoval, je spíše potlačováno než podporováno. Velmi slabá je i modernizace bytového fondu. Náš bytový fond je starý, neprošel renovací. To, že se udělá fasáda, střecha nebo jedna stoupačka, to nepostačuje.

Vlády vyspělých západoevropských států podporují rekonstrukci bytů určitými daňovými úlevami. U nás naopak vláda ruší daňové úlevy na zateplené domy. Nezhorší to ještě už tak špatnou kvalitu bytového fondu?

Nepochybně to bude mít negativní vliv a potvrzuje to, co už jsem říkal, že u nás chybí smysluplná koncepce bydlení, která by měla hlavu a patu. Zateplení a úspora energií je jedním z velmi důležitých aspektů kvality bytového fondu. Pokud se budou odebírat peníze, které by podporovaly modernizaci bytového fondu, tak je to krok přesně opačným směrem, než by tomu mělo být.