V České Republice již mnoho let fungují poměrně přísná pravidla při poskytování hypotečních úvěrů. Tento fakt byl často kritizován a v této souvislost byly dávány za příklad USA, kde i nebonitní klienti mohli snadno získat peníze na bydlení.

Situace se nyní obrátila a naše banky se na rozdíl od těch zámořských mohou radovat ze své prozíravosti. Rozumným přístupem k poskytování úvěrů si zajistily takovou míru stability, že úrokové sazby u hypotečních úvěrů se za poslední měsíce změnily jen o několik desetin procenta. V současné době se pohybují v průměru kolem 5,5 % a jejich výrazný růst se neočekává ani v příštím období.

Naopak tento týden americká centrální banka snížila sazby na bezprecedentní minimum a peníze jsou v podstatě zadarmo (bez úroku). U nás situace tak daleko nedojde, ale i zde se dočkáme dalšího snížení úroků. V souvislostí s krizí se na trhu snížila například nabídka tzv. 100% hypoték.

Ceny nemovitostí u nás mírně klesají

Pokles cen se nedá zobecnit na všechny typy nemovitostí a všechny lokality. Týká se především starších bytů v panelové zástavbě, u novostaveb pravděpodobně cena příliš klesat nebude, ačkoliv již developeři ke slevám v tomto roce přistoupili.

Obecně platí jak pro ceny nemovitostí, tak pro úrokové sazby hypoték, že v nejbližší době zřejmě nedojde k žádným dramatickým změnám v jejich vývoji. Pokud změny nastanou, měly by být v normě. Z toho vyplývá, že pokud jste rozhodnuti řešit právě teď svou bytovou situaci, nekomplikujte si život zbytečnými spekulacemi, nakolik je to v tuto chvíli výhodné.

Pokud jste hypotéku dlouho plánovali a máte možnost si nyní pořídit nemovitost, která vyhovuje vašim potřebám, realizujte svůj plán klidně hned. Vyčkávání na lepší úrokové sazby hypoték by se vám nakonec nemuselo vyplatit. Při stoupajících cenách nájmů by se totiž mohlo stát, že za dobu, kdy budete místo hypotéky platit podnájem, utratíte více, než kolik byste v budoucnu ušetřili na případném výhodnějším úroku hypotéky.

Na vaše otázky odpovídá finanční konzultant Jan Lener ze společnosti Broker Consulting.

S přítelkyní (manželé ještě nejsme) máme pozemek (psaný na přítelkyni), na kterém chceme stavět nový dům. Řešíme, která varianta financování by byla pro nás nejlepší. Mám na stavebním spoření cca 200 tis. Kč (cca 7 let spořím, nyní mám cílovou částku 500 tisíc Kč, platím 2500 Kč měsíčně), přítelkyně cca 20 tis. Kč (druhý rok spoření, 1800 Kč měs.). Dům (dřevostavbu) chceme stavět částečně svépomocí, náklady počítáme cca 1 800 000 Kč. Můj plat je cca 17 000 Kč čistého, přítelkyně cca 13 000 Kč. Máme využít stavební spoření pro úvěr, či si stavební spoření nechat (jako pojistku pro "horší časy") a vzít si 100% hypotéku (ušetřené peníze nemáme žádné, pouze ty na stavebním spoření). Případně nějak úvěry zkombinovat?

Vaše situace nabízí více řešení. Sám jste některé z nich vyjmenoval. Můžete využít úvěru ze stavebního spoření nebo si vzít hypoteční úvěr, nabízí se také možnost kombinace. Jeden parametr, který jste uvedl, byl však příliš pesimistický. S nejvyšší pravděpodobností nebudete potřebovat 100% hypotéku, protože i cenu domu zvedne cena pozemku, který již vlastníte.

 

Nepředpokládám, že by pozemek měl zanedbatelnou hodnotu a tak LTV (výše úvěru vzhledem k zástavní hodnotě nemovitosti) úvěru bude menší než 90 %. To bude znamenat nižší nároky na bonitu ze strany poskytovatele úvěru a také nižší sazbu úvěru. V tomto ohledu se jeví jako ideální hypotéka s dlouhou splatností (25, 30 let), která nechá váš rozpočet volně dýchat a nezatíží jej vysokými měsíčními splátkami.

 

Správně jste poukázal, že stavební spoření mohou sloužit jako rezerva. Vzhledem k tomu, že jedno z nich je již přístupné a stále poskytuje vysoké zhodnocení díky vysoké státní podpoře, jedná se o ideální produkt k tomuto účelu.

 

Na Novinkách.cz píšete, že když dám na účet 20 000Kč ročně, tak mi stát dá příspěvek 3 000Kč! Ale když nebudu mít ročně 20 000 Kč (třeba budu mít nějaký větší výdaj), myslíte, že se mi to vyplatí anebo ne?

Nejprve je potřeba najít správný způsob myšlení. Mnohem vhodnější než přemýšlet, co se vyplatí je přemýšlet, co potřebujete a co je užitečné. Stavební spoření je sice výhodný produkt, ale má šestiletou vázací dobu a když spoříte na záležitost, kterou budete financovat za 3 roky, je stavební spoření k ničemu.

 

K získání státní podpory nepotřebujete spořit 20 000 Kč. To je maximum základu pro její výpočet. Můžete spořit méně. Když uspoříte 10 000 Kč ročně, bude státní podpora zhruba poloviční ve výši 15 % z 10 000 Kč. Ptáte se, proč zhruba a nikoliv přesně poloviční? Je to z toho důvodu, že základnu pro výpočet státní podpory netvoří jen váš vklad, ale také úroky připsané stavební spořitelnou. Z toho vyplývá, že připsaná státní podpora bude o něco vyšší.

 

Není určena žádná hranice roční úložky, o které se dá říci, že se ještě vyplatí. Každopádně získaná státní podpora by měla uhradit alespoň poplatky s produktem spojené. Spořte minimálně 2000 – 3000 Kč za rok.

více na www.brokerconsulting.cz