Většinou při výpočtu splátek v bance, nebo když jej provádí hypoteční specialista, získáte splátku úvěru, která by platila v případě, že čerpání proběhne okamžitě a vy ihned začnete splácet jistinu. U výstavby to ovšem takto neprobíhá.

Dokud neuzavřete čerpání, tedy dokud si od banky nevezmete poslední peníze, platíte pouze úroky z vyčerpané částky. Zároveň už ale začíná běžet doba splatnosti hypotéky, což může být například 30 let. Splácení jistiny se zkracuje o dobu čerpání.

V praxi to potom vypadá tak, že při čerpání trvajícím například dva roky se splácení jistiny zkrátí na 28 let. Výpočet výše splátek odpovídá hypotéce se splatností 28 let. Jaký rozdíl ve splátkách to může znamenat?

Při úvěru ve výši 1 500 000 korun na třicet let s dvouletým čerpáním a úrokovou sazbou 4,5 % bude rozdíl 260 korun (7600 oproti 7860 korun). Při dvacetileté splatnosti téže hypotéky by ovšem rozdíl činil již 655 korun.

Proč se v bance nebo u poradce uvedenou skutečnost ne vždy automaticky nedozvíte? Nejde určitě o zatajování informací. Většinou se dopředu neví, jak dlouho se bude čerpat, a tak získáte jen informaci, že při čerpání platíte pouze úroky. Z toho vyplývá, že se zkracuje doba splácení, ale jen málokdo o tomto důsledku přemýšlí a probírá jej dopodrobna. Stačí se zeptat a nechat si udělat kalkulaci i pro o rok či o dva roky kratší splatnost a problém je vyřešen.

V úvěrové smlouvě se výše splátky neuvádí. Uvádí se pouze sazba a způsob výpočtu splátky. To je právě z toho důvodu, že se na počátku neví, kdy začnete splácet jistinu a navíc nemusíte vyčerpat celý hypoteční rámec, není tak ani dopředu známa konečná výše úvěru.

Na vaše otázky odpovídá Jan Lener ze společnosti Broker Consulting.

Od jara splácím tzv. stoprocentní hypotéku na byt až do roku 2023. Po úvaze jsem požádal o fixní úrok do konce splátek (2023) tuším 6.59% a bylo mi vyhověno. Jde udělat změnu - přeúvěrování, přesun hypotéky do jiného bankovního ústavu, splacení určité částky, která by nebyla příliš sankcionována?

Reklama, která propaguje fixní splátky po celou dobu splatnosti, je velice chytrá. V praxi jde o to, že se délka fixace a splatnosti rovnají. Jsou totožné se všemi výhodami a nevýhodami, které toto nastavení sebou nese. Výhody jsou garantovaný úrok, který skutečně „neposkočí“. Tento úrok je ovšem poměrně vysoký, což sám uvádíte.

 

V dobách usazené české ekonomiky jsme byli zvyklí vídat úroky v rozmezí tří až šesti procent. Takto dlouhá fixace se vám vyplatí pouze v případě, že po dobu splatnosti se bude ekonomika potácet v nestabilitě a bude bojovat s vysokou inflací nad pět procent. V takovém prostředí navíc rychle rostou mzdy, takže splátka by se po několika letech pro vás stala opravdu relativně malou.

 

Vše ostatní jsou nevýhody pro vás a výhody pro banku, která v reklamě působí na potřebu pocitu jistoty lidí. Celou hypotéku nemůžete bez sankcí ani předčasně splatit, ani refinancovat. Banka vás má jistého. Obraťte se na banku telefonicky či písemně a zjistěte si, jaké sankce by vás čekaly za předčasné splacení. Nebudou nízké. Ale je možné, že právě vaše banka umožňuje splacení bez sankcí části jistiny, a to až do takové výše, kdy budete nadále dlužit jen 70 % zástavní hodnoty nemovitosti.

 

Teoreticky můžete ještě zkusit s bankou komunikovat o změně podmínek. Pozitivní výsledek je ovšem velice nepravděpodobný.

 

Bydlíme spolu s partnerkou ve vlastním bytě v Praze, já 29, ona 26 a uvažovali jsme, že po překlenutí pětiletého období našeho stavebního spoření - částka 300 000 Kč, které uplyne koncem roku 2008, bychom si pořídili byt v Praze na hypotéku a stali se tak rentiéry. Jak získat nejvýhodněji zapůjčení peněz, kterou možnost byste doporučovali (hypotéka/úvěr stav. spoření) a na jaké období?

Řešení vaší situace vyžaduje vytvořit investiční model. Ten musí počítat s určitými předpoklady. Bohužel všechny modely a předpoklady trpí určitou mírou nepřesnosti oproti reálnému následnému vývoji. Současná situace v Praze příliš nenahrává strategii stát se rentiérem díky hypotéce. V jiných částech republiky může být situace odlišná.

 

Pokusím se zjednodušeně popsat, s čím musíte při výpočtech počítat. Kolik stojí byt? Pro pronájem jsou zajímavé zejména menší byty 2 kk. V Praze stojí ty levnější v novostavbách okolo 4 000 000 Kč. Nájem za takový byt se pohybuje okolo 12 500 Kč za měsíc. Třicetiletá hypotéka přijde na zhruba 20 500 Kč měsíčně.

 

Budou ovšem měsíce bez nájemců, budete muset provést údržbu, platit daň 10 000 Kč čistého příjmu bude z počátku velmi dobrý výsledek. 10 500 Kč byste museli dávat do hypotéky ze svého. Váš výnos oproti pořizovací ceně bytu by byl pouze tři procenta, ale můžeme předpokládat tři procenta zhodnocování ceny nemovitosti na dlouhém horizontu. U konkrétního bytu však může nakonec dosáhnout jednoho i pěti procent, nebo jiné hodnoty. Rovněž do budoucna asi poroste cena nájemného. Otázka je zda zrovna u vašeho konkrétního bytu tomu také tak bude. Záleží na lokalitě, provedení bytu a celkové hospodářské situaci.

 

Rentiéry se stanete až doplatíte hypotéku a byt prodáte nebo jej budete dále pronajímat. Problém je v tom, že vaše investice se bude skládat jen z jednoho aktiva – bytu. Ve vaší situaci radši pro pár dalších let zvolte více rozložené portfolio a těch 10 000 Kč (které byste platili na hypotéku) investujte do stavebních spoření se státní podporou a do dluhopisových a akciových podílových fondů. Celý model a investiční strategii konzultujte s odborníkem, finančním konzultantem. Zvažte všechna rizika, která vám nastíní.

(www.brokerconsulting.cz)

 

Pokud máte problém z oblasti bydlení, s kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.