Minule jste si přečetli o kombinaci hypotéky s odloženou splátkou jistiny a dnes se budeme věnovat kombinaci anuitně splácené hypotéky s investicí.

Takovou investicí může být i hypotéka, pokud je dobře nastavená. Zadlužit se je především pro starší generaci nevhodná věc. Toto je naprostá pravda, co se týká spotřebitelských úvěrů, protože dluh na spotřební věci je zatížen velmi vysokými úroky. Takovýto dluh většinu rodin neúměrně zatěžuje a stává se, že jedna půjčka je splácena další půjčkou. Z takové situace není lehké se vymanit.

Příklad splácení hypotéky

Oproti tomu ovšem hypotéka patří mezi dobré dluhy, protože úročení tohoto dluhu se pohybuje jen mírně nad inflací. Uveďme si příklad:

Manželé Novákovi bydlí v družstevním domě, a protože jim měsíčně v rozpočtu zbývá částka 3 000 Kč, rozhodli se, že si pořídí byt jako investici v hodnotě 1,5 miliónů Kč. Na tento byt budou potřebovat 20 % vlastních prostředků, tedy částku kolem 300 000 Kč a tuto částku si naspořili pomocí stavebního spoření.

Koupený byt pronajmou za nižší než je tržní nájemné, aby měli jistotu, že budou mít nájemníka dlouhodobě. Řekněme, že takový byt pronajmou za 6 000 Kč. Protože rodina Novákových je mladá a oběma manželům je kolem 30 let, mohou si dovolit hypotéku s delší dobou splatností (20 – 30 let)

Rozdíl mezi hypotékou na 20 a 30 let

Paní Nováková nemá ráda dluhy, a tak doporučuje hypotéku na 20 let, kde by splátka po dobu 20 let byla 8 200 Kč a celkově by zaplatili za tento byt 1 969 000 Kč. Pan Novák si ale propočítal, že pokud zvolí 30letou dobu splatnosti, bude měsíční splátka 6 761 Kč.

Za 30 let by zaplatil bance celkově 2 433 000 Kč, tedy o 466 000 víc, než při 20leté hypotéce, ale rozdíl ušetřený na měsíční splátce hypotéky, tedy částku cca 1 450 Kč bude moci investovat do investičních fondů s postupným uzamykáním zisků.

Za 20 let této investice při výnosu 6 % ročně budou mít Novákovi na investičním fondu celkovou částku zhruba 670 tisíc Kč. Zůstatek jistiny se bude pohybovat okolo 600 000 Kč. 70 000 Kč tedy manželům zůstane, když úvěr po 20 letech doplatí. Zdálo by se, že mezi variantou paní Novákové a pana Nováka není velký rozdíl.

Staňte se rentiérem

Nutno podotknout, že dalším a ne zrovna zanedbatelným ziskem budou při delší hypotéce daňové odpočty, kdy daňový odpočet při 20leté hypotéce činí 115 000 Kč a při 30leté hypotéce 126 900 Kč. Navíc budete mít po celou dobu rezervu pro nenadálé případy. Zhodnocení investice 6 % je předpokládané a může dosáhnou nižších, ale pravděpodobněji vyšších hodnot

Když do této investice započítáme i příjem 6 000 z nájemného zjistíme, že toto je jedna z technik, kterou používají lidé, kteří chtějí dosáhnout finanční nezávislosti. Možná pochopíte, jak pomocí dobrého dluhu využít mocnou sílu hypotéky ve svůj prospěch. Po 20 letech zůstane příjem 6 000 Kč, ale zanikne nutnost platit hypotéku. Rentiérem se tedy může stát i běžný občan. Uvedený příklad nepočítá pro zjednodušení s časovou hodnotou peněz.

Na vaše otázky odpovídá nezávislý finanční konzultant František Rejzek ze společnosti Broker Consulting.

Prodáváme u RK rodinný dům za 6,9 miliónů. Máme zájem o byt za 4,2 miliónů, ale chtějí zálohu do konce příštího týdne, a tím si prodej bytu pojistili, zbytek tj. 4 milióny by chtěli v březnu. Nevíme jak to řešit, dům se tak rychle neprodá, do hypotéky se nám nechce. Můj čistý příjem je 13 tisíc, matka jako důchodkyně má 10 tisíc, peníze na hotovosti 220 tisíc. Ideální by zřejmě bylo tento byt zapomenout, že?

Zajímavý dotaz bude mít poměrně jednoduchou odpověď. Dobré je, že mezi cenou rodinného domu a bytu je značný rozdíl, a pokud budete mít problém nemovitost prodat, máte prostor pro snížení ceny. Nevidím důvod, proč byste nemohl zaplatit zálohu na vytoužený byt již dnes. Hotovost máte, jako záloha by mělo stačit 50 000 až 100 000 Kč Požadujte však prodloužení doby, do kdy jej musíte doplatit celý alespoň na 8 měsíců. Za tu dobu byste měl dům prodat. Není nic horšího, než když musíte s cenou výrazně dolů, abyste rychle prodal. Možná by majiteli domu stačilo pouze sepsat s vámi smlouvu, kde byste se zavázal pod nějakou sankcí, že po prodeji svého domu koupíte byt. Chtějte však také záruky od něj. Hypotéka není vhodným a ani možným řešením ve vašem případě.

Já (25 let) a manželka (26 let) chceme na jaře stavět RD. A jelikož nemáme dostatek vlastních peněz. Rozhodli jsme se tuto stavbu financovat půjčkou. A tak se na Vás obracíme s prosbou o radu. Vlastníme pozemek cca v hodnotě 500 000 a chceme si půjčit maximálně 2 000 000 Kč. Rozhodujeme se mezi hypotékou a úvěrem ze stavebního spoření. Máme také strach z budoucího přechodu na euro. Plánujeme rodinu, a tak i výše splátek je pro nás důležitá, ale zároveň chceme přeplatit co nejméně. Dobu splátky si představujeme na maximálně 30 let. Co myslíte, že by bylo pro nás výhodnější?

Spor o to, zda stavební spoření či hypotéku je věčný. Má to však háček. Teprve za mnoho let, možná až za těch třicet let se dozvíte, která z variant byla skutečně lepší. Obecně je pravděpodobnější, že vyjde lépe hypotéka, pokud se jedná o takto vysoký úvěr, protože se vyhnete fázi meziúvěru, kdy platíte úroky z celé cílové částky. Přechod na euro nebude mít vliv na hypotéku, snad jen centrální banka bude muset sazby více přizpůsobovat těm evropským. Už nyní jsou však na podobné úrovni. Několik měsíců před přechodem na euro bude určen kurz, za který se převedou koruny na eura, a pak vše poběží dále tak, jak znáte.

Ve vašem věku je rozumné si hypotéku natáhnout na delší dobu. Máte pravdu, že s delší splatností přeplatíte více než s kratší. Peníze mají proměnlivou hodnotu. Inflace je znehodnocuje. Možná se budete divit, ale když diskontujete (převedete budoucí hodnotu peněz na současnou hodnotu) splátky a sečtete je, zjistíte, že rozdíl mezi splatnostmi je velmi malý až zanedbatelný. Je nutné si totiž připustit, že díky inflaci a růstu mezd bude zcela běžné, že průměrný příjem dosáhne hodnot v násobcích dnešního stavu (například 50 000 Kč). Stejně tak se zvyšoval v minulosti. Splátka však bude stále stejná.

(více na www.brokerconsulting.cz)

Pokud máte problém z oblasti bydlení, s kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.