Podle analytika Pavla Kohouta se v roce 2009 růst objemu hypoték podstatně zpomalí a ceny bytů mohou klesnout i v dvojciferných částkách.

Svůj názor, který značně odporuje dosavadním optimistickým prohlášením našich ekonomických expertů (vládní nevyjímaje), Kohout opírá o analýzu Mezinárodního měnového fondu, která předpovídá pro rok 2009 celosvětový růst hrubého domácího produktu o pouhá 3 %, což se však podaří pouze rozvojovým ekonomikám (včetně České republiky).

V USA a v západní Evropě se růst HDP bude pohybovat maximálně na úrovni 1 %. Recese postihne především některá odvětví, mezi něž patří právě developement a Česko nebude v tomto ohledu výjimkou.

Globální nedůvěra

Kohout připomněl, že lavinu spustilo původních 300 mld. dolarů špatných hypotečních úvěrů, kterým v USA říkají stydlivě neprvotřídní (subprime), ale pro něž je správné označení rizikové. Vzhledem k mezinárodní provázanosti finančních trhů je teď každý podezřelý z vlastnictví špatných úvěrů a banky hrají hru na Černého Petra, jehož se logicky každý bojí.

Výsledkem je podle Kohouta globální nedůvěra a panika, která má ovšem reálné ekonomické dopady a stává se další makroekonomickou veličinou. Do akciových trhů se již promítla, trhy nemovitostí však mají delší dynamiku. Konkrétně český realitní trh je opožděn za světovým vývojem nejméně o 12 měsíců, takže plný zásah lze očekávat příští rok.

Úvěrový boom doznívá

V současnosti u nás ještě doznívá úvěrový boom let 2003 až 06, kdy objem hypoték rostl ročně o 34 % a táhl za sebou i ceny bytů, které podle Radima Koliby z Hot Reality Plus byly vzhledem k celkové kupní síle a průměrné mzdě střední vrstvy obyvatel dlouhodobě nadhodnocené.

Přitom podle Kohouta dlouhodobě nemohou ceny nemovitostí růst rychleji než reálné příjmy obyvatelstva, takže to, co nás čeká, lze vlastně označit jako určitý návrat do reality.

Banky už také v průběhu prvního pololetí letošního roku přes ujišťování o opaku dramaticky změnily parametry pro udělování hypotečních úvěrů a počet odmítnutých žadatelů se výrazně zvýšil. Veškeré prognózy vývoje rezidenčního trhu narážejí na jeden zásadní problém.

Chybějí informace

Pro český trh s bydlením je podle Jiřího Pácala z Central Europe Holding typické to, že k cenám se vyjadřují všichni, ale nikdo je nezná a seriózně nesleduje. Datové soubory jsou malé, realitní kanceláře si informace nepředávají, inzerce je matoucí a indexy neexistují.

Jediné seriózní informace tak představují výstupy Českého statistického úřadu a rovněž finančních úřadů, které vycházejí ze zaplacených daní z převodu nemovitostí. Jejich nevýhodou je však značný časový skluz a tudíž praktická neupotřebitelnost pro orientaci v aktuálních cenách na realitním trhu.

Oddělit zrno od plev

Český realitní trh určitě čekají obtížnější měsíce a možná i roky „Prognózovat konec krize odvětví nemovitostí v ČR je ještě brzo – zatím teprve začíná,“ upozorňuje Pavel Kohout.

Krize však může nepochybně mít podle názoru Petra Merežka z České spořitelny i pozitivní dopady: „Trh je mladý, pokud projde krizí, oddělí se zrno od plev.“ Odborníci na bydlení zejména z řad architektů už dlouhý čas marně upozorňovali na nízkou kvalitu bytové výstavby, zejména na špatné dispoziční řešení bytů.

Za situace, kdy se prodalo vše, co se postavilo, však developeři necítili potřebu omezovat výnosy svého zlatého dolu. Ten už je však v současnosti značně vytěžený, zejména v segmentu bytů levnější a střední kategorie, a tak se podle Radky Nowak ze společnosti Cushman & Wakefield pracuje na nových definicích pro luxus či nadstandard.

Krize možná pozvedne kvalitu realitního trhu

Do seznamu hmotných požadavků zájemců o bydlení by podle odborníků měla patřit nejen vhodná lokalita, existující infrastruktura, efektivnost designu budovy i vnitřních dispozic bytu a kvalita stavebních prací, ale také cenová dostupnost a ochrana financí klienta během výstavby.

A právě zde mají developerské firmy nejvíc co zlepšovat. Není žádným tajemstvím, že smlouvy používané předními českými developery jsou nevyvážené v neprospěch zákazníka a přenášejí veškerá rizika pouze na zájemce o bydlení.

Jestliže jsme si jako spotřebitelé zvykli konzumovat vysokou kvalitu a široký sortiment ve spotřebním zboží, tak bychom měli stejně vysokou kvalitu vyžadovat i od stavebních a developerských projektů. Nadcházející hubené časy rezidenčního developementu bychom proto neměli vnímat pouze jako hrozbu.

Pokud krize přispěje ke kultivaci českého realitního trhu a pozvedne ho směrem k vyšší kvalitě a vstřícnosti vůči zákazníkům, mohou na tom zájemci o bydlení do budoucna jen vydělat.