„V roce 2008 jsme zaregistrovali poměrně výrazný pokles zájmu o koupi bytů oproti extrémně silnému roku 2007. Aktuálně nižší poptávka zastavila růst cen starších bytů a v případě panelových bytů v méně atraktivních lokalitách způsobuje i cenový pokles,“ říká Peter Višňovský ze společnosti Lexxus.

Podle Jitky Horňákové z DEVO Group je všem, kdo se na trhu s nemovitostmi pohybují, jasné, že zdražení hypoték růst poptávky zpomalilo, a to především u nemovitostí, které jsou soustředěny na méně a středně movitou cílovou skupinu kupujících. „Je nepochybné, že stávající nadhodnocené ceny nemovitostí jsou již neudržitelné. Lze očekávat pokles cen v závislosti na atraktivitě lokality i zpracování a konkurenceschopnosti jednotlivých projektů,“ říká Horňáková.

Ustalo zvyšování cen

Arnošt Hejduk, marketingový expert na realitní trh společnosti Rooney & Bennett, je přesvědčen, že jak u nejnižšího segmentu, tak u bytů vyšší kategorie není prostor pro zvyšování ceny. „Developerská činnost především u bytů nižší kategorie byla v minulosti zlatým dolem a v nízkém segmentu je tento důl už téměř vytěžený. Developeři budou muset za použití jiných technologií a možná i s nižší marží dolovat zlato trochu jinak,“ říká Hejduk.

Potíže realitního trhu mají podle něj původ ve světové finanční krizi. To, co se dělo na trhu hypoték v Americe a co se děje v bankovním sektoru, se nakonec nějakým způsobem musí projevit také na evropském trhu nemovitostí. Zároveň ale varuje před katastrofickými scénáři. „Představa, že se najednou něco stane, že praskne nějaká bublina a všechno se zastaví, to je, myslím, čirý nesmysl,“ tvrdí Hejduk.

Současný stav

Jak vypadá současná situace na trhu nemovitostí? Pomineme-li tradiční prázdninový propad trhu způsobený obdobím dovolených, došlo po loňské vlně zvýšeného zájmu celkem logicky k jeho částečnému opadnutí. „Uvidíme, jak se bude situace vyvíjet v průběhu října a listopadu. Očekáváme, že může dojít k poklesu cen zejména u panelových bytů, které ještě neprošly rekonstrukcí a mají horší dopravní dostupnost.

Technický stav nemovitosti a dopravní dostupnost lokality budou hrát stále vážnější roli, a vzhledem k tomu, že poptávajících bude méně, budou náročnější ve výběru,“ říká Vosmík. Tolik krátkodobá předpověď.

Z dlouhodobějšího pohledu, řekněme do příštího roku, bude podle něj nutné počkat, až se řady zájemců doplní přirozeným vývojem o lidi, kteří potřebují řešit svoji bytovou situaci a jejichž zájem povede opět k přirozenému růstu cen. „Podle mého názoru stále není přebytek bytů zejména ve velkých městech, jako jsou Praha, Brno a Ostrava,“ zdůrazňuje Vosmík.

Změna situace na trhu se už odráží v odlišném pohledu do nabídky nemovitostí. V minulosti byly požadované ceny vždy o desítky procent vyšší než skutečně realizované prodeje. Lidé si říkali: „Raději nadsadím cenu o 20 procent, protože slevit mohu vždycky, a co kdyby se někdo chytil a koupil to.“

Developeři taktizují

A co nás čeká do budoucna? Podle Filipa Endala ze společnosti Deloitte Czech Republic dojde na prvním místě ke snížení počtu zahraničních zájemců o rezidenční nemovitosti v Česku v důsledku posilující koruny. Developeři jsou pod tlakem a taktizují. Mnozí z nich ve snaze zamezit případnému poklesu cen nemovitostí, často z marketingových důvodů vykazují vyšší prodeje, než jaké jsou ve skutečnosti realizovány.

Skrytá zásoba činí okolo 15 % nové produkce a může být velkým rizikem. „Nikdo nedokáže přesně odpovědět na otázku, co by se stalo, kdyby se v důsledku vážnějších otřesů na českém finančním trhu tato skrytá zásoba najednou objevila na trhu,“ varuje Endal a svou prognózu vývoje českého realitního trhu končí slovy: „Jednoznačně končí období, kdy se prodalo vše, co se postavilo. Očekáváme výraznější diferenciaci cen nemovitostí v závislosti na kvalitě a lokalitě.“