Naštěstí, stejně jako v jiných oborech, i na bankovním trhu probíhá boj o zákazníka. Ačkoliv mezi bankovními domy se rozdíly ve službách a ceně objevují pozvolna, u hypoték je nabídka docela široká. Současné rozpětí obvyklých úrokových sazeb se pohybuje od 4,7 %, což je současné minimum až po výše zmíněných šest a více procent, což je mimo jiné důsledek bankovní krize. Nižší sazby najdete u kratších fixací a těch bank, které na hypotečním trhu patří k těm menším hráčům.

Traduje se, že refinancování je obtížné a drahé, protože představuje opětovné absolvování zdlouhavé byrokracie jako při prvním získávání úvěru. Není tomu tak. K projednání refinancování potřebujete původní smlouvu o úvěru a kvitanci - doklad, k jakému datu a kolik je třeba zaplatit. Vystaví ji jen na požádání banka.

Úlevy při refinancování

Mezi nejčastější administrativní úlevy při refinancování patří akceptování původního ocenění nemovitosti. Banka může chtít předložit několik aktuálních fotografií nebo provede vlastní interní odhad zdarma. To ušetří čas strávený s odhadcem a následným čekáním na zpracování ocenění, ale i několik tisíc korun za jeho práci. Další tisíce zachráníte, když budete hledat banku, která po vás nebude chtít poplatek za zpracování úvěru. Někde jde o samozřejmost, v jiné bance je sleva vykoupena povinností sjednat si delší fixaci.

Při refinancování je výběr délky fixace často omezený na minimálně 3 nebo 5 let. Pokud vám to banka umožní, volte období fixace spíše kratší. Vaše úroková sazba se tak více přiblíží tržnímu vývoji a v celém období splácení pravdpodobně dosáhnete nižší průměrné sazby než při volbě delší fixace.

Novou banku bude zajímat vaše úvěrová historie. Zda jste byli doposud řádnými plátci hypotéky si ověří v úvěrových registrech. Hypotéku vám na základě „čistých“ výpisů může poskytnout bez znovuposouzení vašich příjmů. V takovém případě již nemusíte žádat zaměstnavatele o potřebné potvrzení nebo předkládat daňové přiznání. Pokud musíte, lze hypotéku refinancovat i mimo období změny úrokové sazby a to včetně poplatků a penále za předčasné splacení u předcházející banky, což ovšem v drtivé většině případů nebývá výhodné.

Přestože se banky snaží proces refinancování co nejvíce svým potenciálním klientům zjednodušit, vyplatí se nejprve jednat se svojí bankou o přehodnocení její nabídky. Můžete tak získat slevu ve výši několika procentních bodů. Pokud se rozhodnete svoji hypotéku přesto refinancovat, jednejte s dostatečným předstihem. Na vaše otázky odpovídá nezávislý finanční konzultant Tomáš Záluský ze společnosti Broker Conslulting a.s.

Máme od roku 2001 s manželem a dcerou 3 smlouvy na stavební spoření ve výši asi 150 tisíc Kč na každého. Uvažujeme o koupi pozemku za 1,1 miliónu korun. Mou a manželovu smlouvu jsme nyní navýšili na 500 tisíc korun a dceřino spoření uvažujeme převést na naše smlouvy rovným dílem. Budeme mít každý naspořeno asi 225 tisíc korun. Jak s nimi co nejlépe naložit, abychom přeplatili bance co nejméně a získali požadovanou výši finančních prostředků?

Patrně máte vyřešeno financování chybějících 100 tisíc korun (cena pozemku minus součet cílových částek). Pokud preferujete dlouhodobě stabilní výši splátky, bude pro vás ideální financování řádným úvěrem ze stavebního spoření.

Zjistěte, zda jste již na vašich dvou stavebních spořeních dosáhli podmínek pro získání řádného úvěru. Zjistěte si také, zda vaše stavební spořitelna umožní získat peníze za účelem koupě stavebního pozemku. Ne každá stavební spořitelna vždy tento účel schválí. Některé stavební spořitelny z tohoto důvodu uvádějí účel „koupě stavebního pozemku s následnou výstavbou“ s tím, že se na pozemku bude stavět do několika let. Tuto lhůtu jsou však ochotné neustále prodlužovat.

 

Vůle a obchod je jedna věc, důležité je, co bude napsané v úvěrové smlouvě. Zjistěte si dopředu, jaké podmínky ve smlouvě ohledně následné výstavby budou napsané „černé na bílém“. Pokud jsou obě výše uvedené podmínky splněné, již nic nebrání realizaci vašeho cíle, pokud jste pro spořitelnu dostatečně bonitní. Je vysoce pravděpodobné, že si budete moci i u vaší stavební spořitelny vybrat, zda takový úvěr zajistíte zástavním právem k pozemku, nebo ručitelem, neboť výše úvěru není vysoká (u vyšších musíte zastavit nemovitost).

 

Pokud byste napřed museli čerpat dražší překlenovací úvěr, nebo vaše stavební spořitelna neposkytne peníze za účelem koupě pozemku, můžete zvážit ještě variantu hypotečního úvěru na 1 000 000 korun. Stávající stavební spoření budete v tom případě využívat dále jako efektivní formu spoření. Ještě po deseti letech spoření bude váš průměrný roční výnos přes 6 % ročně.

 

Mám hypotéku od České spořitelny s fixací na jeden rok. Výše úvěru bude činit příští rok 1 080 000 Kč při konci fixace úrokové sazby, se splatností 22 let. Hodnota nemovitosti byla 1 200 000 Kč. Je výhodnější refinancovat hypotéku ze stavebního spoření nebo pokračovat ve stávajícím hypotečním úvěru? Současná splátka hypotečního úvěru je 7400 Kč a 150 korun za vedení úvěrového účtu. Nechci platit více než v současné době. Uroková sazba pro tento rok byla 6,05 procent. Nevíte, jak se budou vyvíjet úrokové sazby, fixace mi končí v červenci příštího roku?

Po několika měsících růstu úroky hypotečních úvěrů v září mírně poklesly v reakci na snížení sazeb ČNB. V souvislosti s očekávaným zpomalením ekonomického vývoje se dá očekávat další snížení sazeb ČNB. To by mohlo pro hypotéky znamenat opět mírné zlevnění. Neuvádíte, zda již máte uzavřené stavební spoření a jaký je jeho zůstatek. Důležité je především to, zda budete mít v červenci nárok na přidělení řádného úvěru. Na ten máte nárok po dvou letech trvání smlouvy, naspoření nejméně 30% cílové částky (dle podmínek příslušné stavební spořitelny) a dosažení hodnotícího čísla.

 

Pokud o uzavření smlouvy o stavebním spoření teprve uvažujete, nevyhnete se čerpání meziúvěru. Ten refinancování ze stavebního spoření proti hypotéce prodraží, protože stavební spořitelně splácíte úroky z celé dlužné částky a výše dluhu se nemění. Tento typ úvěru navíc znamená vyšší měsíční zátěž. V takovém případě doporučuji raději uvažovat o refinancování od jiné banky.

 

Stavební spoření vám poskytne jistotu stabilní výše splátky po celou dobu, ale v praxi se jako výhodnější ukazuje kopírování vývoje úrokových sazeb. Čím kratší dobu fixace hypotéku budete opakovaně volit, tím více se budete tržního vývoje držet.

 

Doporučuji nechat si připravit návrh stavební spořitelny a v červnu jej porovnat s podmínkami na bankovním trhu. (více na www.bcas.cz)

 

Pokud máte problém z oblasti bydlení, se kterým by vám mohl náš finanční expert pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.