Samotnému uzavření smlouvy o dílo by měl předcházet pečlivý výběr stavební firmy, na němž závisí celé další jednání. „Rozhodně si obstarejte na firmu, s níž hodláte spolupracovat, reference a také doporučuji menší výběrové řízení ze tří až čtyř stavebních firem na základě zpracovaného projektu, kde by vám oslovené firmy předložily rozpočty. Při výběru firmy doporučuji spolupráci s nezávislým odborníkem, který bude později vykonávat funkci stavebního dozoru,“ zdůrazňuje úvodem Mašková.

Položkový rozpočet jako součást smlouvy

Na co si dát pozor ve smlouvě samotné? Určitě na specifikaci díla, tedy co konkrétně má firma postavit. Tady vzniká nejvíce problémů z hlediska celkové ceny, kvality a rozsahu díla. Rozsah díla se stanovuje jednak popisem, ale především na základě projektové dokumentace.

Na základě projektu by firma měla předložit položkový rozpočet, který by opět měl zkontrolovat stavební odborník. „Jste-li srozuměni s cenou, doporučuji, aby byl položkový rozpočet součástí uzavřené smlouvy o dílo,“ radí Mašková.

Ve smlouvě jsou důležité termíny, do kdy musíme nahlásit typy a kvalitu zařizovacích předmětů, obkladů, dlažby, podlah a všech dalších dílů zaměnitelných co do kvality, vzhledu a standardu. „Věnujte pozornost tomu, kdo nese náklady za pojištění škod vzniklých na stavbě nebo stavbou samotnou a co takové pojištění zahrnuje. Důležité jsou i takové detaily jako kdo bude po dobu stavby platit poplatky za dodávky vody a elektrické energie a kdo vyřídí příslušná povolení pro odběr,“ radí Šimona Mašková.

Klíčovým údajem je termín dodání stavby. V neposlední řadě i proto, že většinou souvisí s termínem dosavadní nájemní smlouvy za byt, který užíváme. Termín by měl být reálný z hlediska stavební firmy, ročního období, ale i z hlediska našeho. Měl by být zajištěn sankcemi, tedy smluvní pokutou, kterou by firma při nedodržení termínu výstavby a předání díla musela zaplatit.

Smluvní pokuta je obecně paušalizovaná náhrada škody za každý jednotlivý den nebo započatý týden či měsíc. Při stanovení její výše se vychází ze situace, „kolik by mě to stálo, kdybych se nemohl nastěhovat řekněme v říjnu tohoto roku.“

Předpokládejme, že budeme mít ukončen nájem, tedy se budeme muset po zbývající dobu někde ubytovat – asi nejspíš v hotelu. Bude tam určitě dvojí stěhování, možná i zvýšené náklady na dopravu nejen vlastní, ale i dětí do školy či školky. Smluvní pokuta by podle Maškové měla zahrnovat veškeré takovéto náklady.

Stavebnímu dozoru se nevyhnete

Žádná sebelépe sepsaná smlouva nás však neochrání před potížemi, pokud nebudeme sledovat stavbu během jejího provádění. „Velmi se přimlouvám za kvalitní stavební dozor, který ochrání vaše práva jako objednatele a investora celé stavby. Doporučuji i osobní návštěvy na stavbě samozřejmě za dodržení bezpečnostních předpisů,“ zdůrazňuje Mašková.

Ve smlouvě by mělo být uvedeno, co všechno se považuje za řádně a včas dokončenou stavbu a jaké doklady má stavebník při předání stavby obdržet. Určitě sem patří záruční listy k zařizovacím předmětům a k technickým zařízením, dokumentace o provedení stavby, o místech vedení veškerých rozvodů a sítí a o umístění technických zařízení.

Pečlivé pročtení podmínek smlouvy se vyplatí

Vzhledem k tomu, že se dnes jen výjimečně staví z vlastních peněz, je důležitou součástí každé stavby hypotéka. Jak ji zakomponovat do smlouvy o dílo a v jaké fázi?

„Pokud jde o hypotéční a zástavní smlouvy, lidé často podléhají dojmu, že pokud jim banka předloží předtištěný formulář, k němuž jim navíc pracovník banky sdělí, že text je schválen a nelze v něm nic měnit, stačí jen podepsat. Přimlouvám se za dodržování základní obezřetnosti a vřele doporučuji přečíst veškerá ustanovení hypotéční smlouvy a smlouvy o zástavě.

V případě, že nějakému ustanovení nerozumíte, ptejte se pracovníka banky, a máte-li pocit, že je na vás dokument příliš složitý, nelitujte peněz za odbornou poradu a zajděte za právníkem,“ zdůrazňuje Šimona Mašková.

Sladit smlouvu o dílo s podmínkami úvěru

Podle Maškové je rovněž důležité věnovat pozornost podmínkám čerpání úvěru, zvláště je-li čerpán postupně na základě jednotlivých etap výstavby díla. Smlouvu o dílo je třeba sladit se smlouvou o poskytnutí úvěru tak, aby peníze byly stavební společnosti uvolňovány bankou v termínech respektujících splatnost faktur.

Zpravidla to funguje tak, že smlouvu o dílo nebo její návrh předložíme bance, která se vyjádří ke způsobu placení, a buď termíny splatnosti schválí, nebo navrhne jejich úpravu. Tato koordinace je velmi důležitá, protože zhotovitelé zpravidla používají ve smlouvách o dílo vysoké sankce za pozdní úhrady vystavených faktur. „U hypotéky na stavbu domu nebo bytu vždy chtějte, aby 5 nebo 10 procent z celkové ceny bylo stanoveno jako zádržné do doby řádného převzetí díla jako celku,“ zdůrazňuje Mašková.

Z hlediska nákladů na financování prostřednictvím hypotéky je důležité vždy zvážit nejen procentní skladbu úvěru, ale také doprovodné náklady, které úvěr celkově zdražují. Jde o poplatek za vyřízení úvěru, pojistku pro případ neschopnosti splácet a životní pojistku, která se sjednává z důvodu uzavření úvěru.

"Při sjednávání pojištění pro případ neschopnosti splácet si podrobně pročtěte podmínky co vše je třeba udělat pro to, aby pojišťovna začala plnit. Často se totiž stává, že lidé, kteří se dostanou do složité životní situace, nenahlásí pojistnou událost včas a pojišťovna tak neví, že má splácet, ačkoli by byla povinna plnit.

Důsledkem je, že se dlužník dostane do prodlení vůči bance a musí platit navíc úroky a sankce za pozdní splácení, ačkoli by všemu mohl předejít včasným nahlášením pojistné události,“ uzavírá svá doporučení stavebníkům Šimona Mašková.