Z kombinovaných hypoték s nákladným kapitálovým či investičním životním pojištěním (a též ve srovnání s překlenovacím úvěrem od stavebních spořitelen) může tento produkt dosáhnout nejvyššího přínosu pro investora.

Hypoinvest je poskytovaný jen jednou bankou, umožňuje úvěr až do výše 85 % odhadní ceny nemovitosti. Úvěr lze nastavit až na 40 let splatnosti (max. 70 % LTV), ovšem nejčastějším případem bude pravděpodobně 30letá splatnost (max. 85 % LTV).

Kombinace má svá rizika. Výnos investice je vysoce pravděpodobný, ale není garantován. Vývoj investičního portfolia v podílových fondech je proto průběžně monitorován. Klient je upozorněn, pokud portfolio nabere příliš nepříznivou klesající tendenci, která by mohla ohrozit možnost umoření jistiny na konci splatnosti. Lze přejít na anuitní splácení.

Na druhou stranu inteligentní portfolio je jistě schopno v dlouhodobých horizontech (20 až 30 let) růst se zajímavým průměrným výnosem. Dle zvolené strategie se očekává 5 - 10 % p.a. Banka po klientovi požaduje, aby si spořil tolik, že při 3 % průměrném výnosu bude mít jeho portfolio na konci splatnosti hodnotu 125 % dlužné jistiny. Při současných sazbách činí RPSN kombinace kolem 3,5 % při průměrném výnosu fondů 5,5 % p.a. a při uplatňování odečitatelných úroků ze základu daně.

Nevýhodou je o něco vyšší měsíční zatížení oproti anuitnímu způsobu splácení. Tato kombinace není vhodná pro všechny. Její opodstatnění by měl posoudit odborník.

Chtěl bych se zeptat, jakým způsobem při výstavbě dokládám bance, co jsem už prostavěl. Obzvláště mě zajímají vlastní prostředky před prvním čerpáním.

Způsob se samozřejmě liší dle metodiky konkrétních bank. Bance většinou dokládáte faktury nebo účtenky, které jste již zaplatili. K tomu dodáváte čestné prohlášení o prostavěných prostředcích. Banka si může vyžádat fotodokumentaci, nebo vyslat pracovníka, který stavbu zkontroluje.

Dbejte zejména na to, abyste splnili všechny podmínky dané úvěrovou smlouvou pro čerpání. To většinou znamená mít vinkulované pojištění ve prospěch banky, doložit stavební povolení s nabytím právní moci, dodat všechny podklady k příjmům, které ještě banka vyžaduje. Stává se, že banka chce aktuální potvrzení o bezdlužnosti. Nemáte-li rádi hodně administrativy, zvolte banku, která je na administrativu méně náročná. Pomůže vám ji vybrat hypoteční specialista.

 

Chceme si koupit s přítelem byt za 1 300 000 Kč na hypotéku. Vlastním garsonku. Je výhodnější si garsonku nechat a pronajímat ji, a nebo je výhodnější ji prodat a doplatit můj úvěr ze stavebního spoření, který mi zbývá?

Hlavní otázka zní, jaká je dnes hodnota garsonky. Uvažte tento příklad (můžete si pak doplnit přesnější čísla). Garsonka má hodnotu 800 000 Kč. Pokud ji prodáte, může vám tento obnos vynášet průměrně 50 000 Kč každý rok při zhruba 6 % výnosu. Zároveň stále budete mít 800 000 Kč jako rezervu. Pokud si garsonku necháte a nájemné očištěné o náklady (daň, pojištění, změny nájemníka, opravy, služby realitní kanceláře) bude vyšší než 50 000 Kč ročně, určitě si nechte jako poměrně jistou investici garsonku.

Nicméně tato úvaha není příliš pravděpodobná. Nájemníkovi by se vyplatilo si radši koupit vlastní garsonku. Hypotéka na 1 300 000 Kč znamená splátku okolo 7 000 Kč na 30 let, což je 84 000 Kč ročně. Z toho vám navíc něco vrátí stát na daních, nezanedbatelnou část předpokládám. Po prodeji garsonky byste platili na hypotéku z běžných příjmů okolo 34 000 Kč za rok, neboť 50 000 Kč by vydělávala vaše investice a splácela tak část hypotéky. Samozřejmě můžete si půjčit jen 500 000 Kč a peníze z prodeje garsonky použít na částečné umoření hypotéky. Ztratíte tím ovšem příjemnou rezervu v investici. Nechte si zpracovat finanční plán a rozhodněte se dle propočtů a v souvislosti s vašimi životními cíli. (více na www.bcas.cz)

 

Pokud máte problém z oblasti bydlení, se kterým by vám mohla naše finanční expertka pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.