Řešením může být zástava jiné nemovitosti. Obecně můžeme říct, že banky akceptují do zástavy vhodné nemovitosti stojící na území České republiky. Vhodné nemovitosti určuje banka a jedná se zejména o nemovitosti určené k bydlení, které jsou v dobrém stavu.

Pokud tedy například chcete koupit byt za 4 000 000 korun a developer požaduje 1 500 000 korun, najděte jakéhokoliv vlastníka vhodné nemovitosti na území ČR, který je ochoten dát svou nemovitost bance do zástavy a alespoň na první fixační období dozajistěte úvěr bance.

Zástavní smlouvy podepisuje vždy vlastník. Banka samozřejmě bude chtít na zastavovanou nemovitost vypracovaný posudek od znalce, nebo odhad vyhotovený na základě cenové mapy (jen v některých lokalitách). Odhadní cena musí vykazovat dostatečnou výši. Kupovaný byt nemusíte teoreticky zastavovat, pokud má druhá nemovitost dostatečnou hodnotu. S bankou lze domluvit vyjmutí zástavy k otočce fixu.

Nevýhoda této metody spočívá v obtížnosti nalezení člověka, který by zastavil svou nemovitost ve prospěch dlužníka. Tohoto způsobu využívají většinou pouze lidé, kterým může vyjít vstříc nejbližší rodina, nebo již sami jinou nemovitost nezatíženou zástavním právem jiné banky vlastní, říká Jan Lener. Více informací naleznete na www.bcas.cz

Zajímá mě, jestli je možné pronajímat byt v době splácení hypotéky. Smlouva o pronájmu by byla podepisována mnou nebo bankou, u které mám hypotéku?

Děkuji za velmi podnětný dotaz týkající se problematiky rozhodování o tom, zda si nechat byt jako investici, nebo peníze nasměrovat jinam. Byt koupený na hypoteční (nebo jiný obdobný) úvěr, je ve vašem osobním vlastnictví. Banka nekontroluje, co s ním děláte. Nikdo rozumný nekoupí byt, na kterém visí zástavní právo banky, proto jej bez předchozího splacení dluhu neprodáte. Případný nájemce podepisuje nájemní smlouvu s Vámi. Banka do toho nemluví.

 

Říkáte, že by se z nájmu splácela celá splátka hypotéky? Tak to je ideální případ, který je důvodem, proč si byt nechat a považovat jej za investici. Výše nájmu však častokrát bývá nižší než hypotéka. Pokud si dohodnete nájemné vyšší než je splátka úroku, nechte si nejlépe vypracovat investiční model. Ten napoví, zda není lepší byt prodat a peníze raději investovat jinde, kde ponesou více.

 

Tato varianta bývá preferovaná zejména v případě, kdy nájemné nepokryje ani výdaje na úroky. Výše nájemného i úroků, stejně jako cena nemovitosti se v čase samozřejmě mění. Investiční model, tedy odhad vývoje a porovnání s jinou investiční příležitostí by měl tuto dynamiku rozumně respektovat.

Řešil jsem teď hypotéku a zjistil jsem, že Českomoravská stavební spořitelna nabízí něco jako hypotéku. V první části se splácí překlenovací úvěr a pak se to překlopí na půjčku ze stavebního spoření. Garantovaný úrok 4,8 % po celou dobu splácení, bez fixace, možnost mimořádných splátek, možnost refinancování. Má to nějaký háček? A když ne, proč si to nevezmou všichni, když minimální současný úrok je přes 5 %?

Toto je velmi zajímavý dotaz, přestože je obecný. Stavební spořitelny nabízejí klasické anuitní úvěry. Na ty ovšem máte nárok pouze pokud naspoříte okolo 40 procent cílové částky a dosáhnete dostatečného hodnotícího čísla, což je interní ukazatel každé stavební spořitelny. Než splníte tyto, nebo další podmínky, můžete (neexistuje však právní nárok) si vzít meziúvěr.

 

V této fázi spoříte a zároveň platíte úrok. Ovšem platíte ho z celé cílové částky. V anuitě výše úroku každý rok klesá, společně se spláceným zůstatkem. V meziúvěru je výše úroku neměnná. RPSN, ukazatel „skutečného úroku“, je u stavebního spoření většinou relativně vyšší vzhledem k sazbě úvěru, než je tomu u hypotéky. Podmínky řádného úvěru jsou dané při podpisu smlouvy o stavebním spoření.

 

Podmínky meziúvěru jsou dané k podpisu smlouvy o meziúvěru, někdy bývají také fixované na nějaké období. A proč si to tedy nevezmou všichni? Protože RPSN vychází podobně jako u hypoték, a protože jsou přeci jen stále hypoteční banky pro klienty přístupnější a flexibilnější. U hypotéky navíc neposuzujte momentální úrok, ale předpokládaný dlouhodobý úrok, který může být nižší než ten současný. Způsob financování by měl respektovat zejména vaše potřeby a preference. Pro mnoho lidí je stavební spoření opravdu to optimální

S manželem prodáváme velký dům, na který ještě nemáme kupce, a rádi bychom koupili dům jiný, menší, který již máme vyhlídnutý, a který bychom chtěli financovat právě tímto prodejem. Hotovost žádnou nemáme. Jak nejvýhodněji postupovat?

To je obvyklá situace. Takové stěhování může téměř připomínat z filmu známou stěhovací akci „kulový blesk“. Sladit čas všech úkonů je úkol hodný projektového manažera. Nový dům by vám mohl zatím uniknout, neseženete-li peníze v dohledné době. Tuto situaci můžete vyřešit tak, že si nový dům koupíte na dluh. Na dobrý dluh.

 

Takovým dluhem je hypoteční úvěr. Můžete využít buď 1roční fix, nebo využít speciální tarif hypotéky, který umožňuje splatit jistinu bez sankce kdykoliv. Samozřejmě tento postup vyžaduje, abyste bance prokázali dostatečné příjmy. Z prodeje původního domu, pak můžete hypotéku „smáznout“. Upozorňuji zejména, že ačkoliv banky umožňují nejnižší splatnost hypotéky 5 let, smíte jí k jakkémukoliv fixu splatit. Poraďte se s nezávislým finančním konzultantem, zda vaší situaci takto vyřešíte.

Pokud máte problém z oblasti bydlení, se kterým by vám mohla naše finanční expertka pomoci, napište na adresu bydleni@novinky.cz. Pokusíme se všechny dotazy přečíst a ty nejzajímavější najdete na našich stránkách i s odpověďmi.