Článek
Máte zkušenosti se zastupováním realitních společností v západní Evropě i v Asii. Čím se pro cizince odlišuje český realitní trh od evropského na první pohled?
Existuje zde jiná právní úprava, jiná pravidla chování prodávajících a kupujících či nájemců, ale obecně co je jiné, je právní rámec.
Existuje zde jiná právní úprava, jiná pravidla chování prodávajících a kupujících či nájemců, ale obecně co je jiné, je právní rámec.
Nemovitostní právo je jednou z oblastí práva, která není v rámci EU harmonizována. V České republice je to určitá směsice pravidel ještě z dob Rakouska-Uherska a poté z období socialismu. Občanský zákoník, který rovněž částečně upravuje nemovitostní právo má své počátky v Rakousko-Uhersku. U vlastnického práva došlo v období socialismu k jeho přerušení, po čtyřicet let existovalo pouze právo hospodaření s nemovitostmi a teprve od počátku devadesátých let se datuje nová právní úprava.
Takže přijde-li do Česka investor, který má zájem o koupi nemovitosti a chce zjistit, kdo byl jejím vlastníkem, může narazit na určité nejasnosti historie vlastnictví.
Jednou z častých stížností je relativně omezená platnost výpisu z katastru nemovitostí. Jak se s tím srovnáváte?
U katastrálních údajů platí zásada dobré víry, to znamená, že člověk, který vychází ze zápisu v katastru nemovitostí učiněného po 1. lednu 1993 (tj. po účinnosti zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem) jedná v dobré víře ve správnost zápisu. Tato dobrá víra však platí pouze do okamžiku, než se prokáže opak, tedy než někdo jiný předloží důkaz o tom, že zápis v katastru není správný. Čili ta omezenost je poměrně značná.
U katastrálních údajů platí zásada dobré víry, to znamená, že člověk, který vychází ze zápisu v katastru nemovitostí učiněného po 1. lednu 1993 (tj. po účinnosti zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem) jedná v dobré víře ve správnost zápisu. Tato dobrá víra však platí pouze do okamžiku, než se prokáže opak, tedy než někdo jiný předloží důkaz o tom, že zápis v katastru není správný. Čili ta omezenost je poměrně značná.
Katastr rovněž neručí za některé údaje například za výměry pozemků a přitom pozemky se kupují na základě určité výměry. Proto většinou provádíme na kupovaných nemovitostech právní audit, při němž právníci na základě údajů v katastru, nabývacích titulů, smluv a katastrálních map zjišťují skutečný stav. To je jedna možnost.
Jinou a poměrnou novou možností je nechat si obchod pojistit prostřednictvím tzv. title insurance. To znamená, že pokud by se ukázalo, že nabývací titul byl vadný, pojišťovna uhradí vzniklé ztráty. Je to módní a nikoli levná záležitost, ke které sahají většinou nemovitostní fondy, které potřebují pojistit svěřený majetek.
Od letošního roku vstoupily v platnost některé nové daňové aspekty pro podnikání s nemovitostmi, zejména při úvěrování. Jak se v praxi osvědčují?
Těžko mohu hovořit o tom, zda se osvědčují. Pouze vidím, že mají značný vliv na výnosnost obchodu s nemovitostmi. Vláda na jedné straně snížila daňové sazby, zároveň však omezila daňově odečitatelné výdaje. A to zasahuje nejvíce do podnikání s nemovitostmi, protože podnikatelé v této oblasti většinou podnikají s cizím kapitálem. Jsou značně úvěrově zatíženi a touto daňovou reformou jsou znevýhodněni. Ve většině případů nesplňují podmínku násobku vlastního kapitálu a úroky z úvěru pro ně nejsou daňově uznatelným nákladem. To znamená mnohem dražší financování a vyšší náklady.
Těžko mohu hovořit o tom, zda se osvědčují. Pouze vidím, že mají značný vliv na výnosnost obchodu s nemovitostmi. Vláda na jedné straně snížila daňové sazby, zároveň však omezila daňově odečitatelné výdaje. A to zasahuje nejvíce do podnikání s nemovitostmi, protože podnikatelé v této oblasti většinou podnikají s cizím kapitálem. Jsou značně úvěrově zatíženi a touto daňovou reformou jsou znevýhodněni. Ve většině případů nesplňují podmínku násobku vlastního kapitálu a úroky z úvěru pro ně nejsou daňově uznatelným nákladem. To znamená mnohem dražší financování a vyšší náklady.
Dalším aspektem, který u nás není zatím tak patrný, je to, že v důsledku krize amerických hypoték banky omezují půjčky. Postupně se to přenáší i k nám. Máme některé případy, kdy naši klienti působící na trhu střední a východní Evropy se nemohou dostat k lepším podmínkám financování. Takže daňové reformy spolu s krizí hypoték mají negativní vliv na podnikání v oboru nemovitostí.