Společné prostory ve výlučném užívání vlastníků, tedy balkóny a lodžie se podle stávajícího zákona nezapočítávají do výměry bytu, čímž se zkresluje skutečný vlastnický podíl na nemovitosti. V čem přináší nový zákon změnu?

V této otázce jsou obsaženy dva problémy. Jednak vymezení předmětu vlastnictví a za druhé ekonomický aspekt, tedy finanční podíl jednotlivých vlastníků na nákladech spojených s udržováním celého domu resp. jeho společných částí.

Předmětem vlastnictví (již od roku 1966) může být pouze byt, který je tvořen místnostmi a příslušenství, které je tvořeno místnostmi. Podle § 1 stávajícího zákona jde o vymezený (prostorově ohraničený) prostor v budově. Proto se do podlahové plochy jednotky započítává pouze podlahová plocha místností, neboť pouze místnosti jsou předmětem vlastnictví.

Druhá věc je, že někteří vlastníci z titulu spoluvlastnictví budovy, užívají některé společné části jako jsou balkony a lodžie, mají tedy určitý bonus a vedle vlastnictví jednotky užívají něco, co je sice společné, ale co ostatní vlastníci neužívají. To by se mělo to projevit v ekonomice.

Nový zákon proto navrhuje, aby tyto prostory – balkóny, lodžie, terasy a sklepní kóje, které nejsou místnostmi, byly pro účely výpočtu příspěvku na správu, údržbu a financování společných částí domu započteny jednou polovinou plochy k podlahové ploše jednotky. Tím by se měla narovnat výhoda některých vlastníků při užívání společných prostor.

Potenciálním jablkem sváru bylo vlastnictví garáže jako podílu na společných prostorách. Při prodeji bytové jednotky se různě obcházela povinnost předkupního práva pro ostatní spoluvlastníky. Jak řeší nový zákon tuto situaci?

V případě garážových stání může být podlaží, kde jsou umístěny, vymezeno buď jako jednotka - nebytový prostor a nebo jako společné části domu. Pokud je vymezeno jako jednotka, jde o jednotku ve spoluvlastnictví vlastníků, kteří garážová stání užívají. Podle stávající úpravy, chce-li někdo podíl na této jednotce prodat, nastupuje předkupní právo a všechna další omezení vyplývající ze současné úpravy občanského zákoníku.

Vzhledem k problémům v praxi se v návrhu nového zákona doporučuje, aby byl požadavek předkupního práva vypuštěn a spoluvlastník nebytového prostoru, kde jsou umístěna garážová stání, nemusel nabízet svůj podíl všem ostatním Čili se v tomto případě navrhuje zrušit předkupní právo a umožnit vlastníkovi prodat např. jednotku i se spoluvlastnickým podílem na garážovém stání.

nejvýznamnější změny, jež přináší nový zákon o vlastnictví bytů
zpřesňuje termíny bytová jednotka a nebytové prostory
upřesňuje společné části domu (lodžie, balkóny, okna, devře)
mění se způsob vzniku společenství vlastníků
zjednodušuje rozhodování společenství vlastníků