Platí, že otevřené garážové stání nemůže být ve výlučném vlastnictví, byť by lidé o to hodně stáli. Nejedná se totiž o místnost, tedy o prostor ohraničený stěnami. Stání se nacházejí v hromadné garáži, která může být buď společnou částí domu, nebo samostatnou jednotkou - nebytovým prostorem.

První případ: společná část domu

Pokud je hromadná garáž společnou částí domu, vlastníci jednotek v domě (bytů a nebytových prostor) jsou podle zákona č. 72/1994 Sb. podílovými spoluvlastníky společných částí domu, tedy i podzemní garáže. Nelze tedy například říci, že jednomu z vlastníků bytů v domě, panu Novákovi, patří garážové stání číslo osm. Jen fakticky užívá stání číslo osm.

Někdo může mít ale vzhledem k velikosti svého bytu k užívání dvě i více stání. Vlastníci jednotek v domě mají spoluvlastnický podíl na společných částech domu podle poměru velikosti svého bytu (nebytového prostoru). Podle velikosti spoluvlastnického podílu se podílejí i na nákladech na správě domu a pozemku, pokud se nedomluví jinak.

To, že pan Novák užívá stání číslo osm, vyplývá buď z prohlášení původního vlastníka domu vloženého do katastru, tedy například developerské firmy, nebo z rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek. Developeři často přiřazují garážová stání k jednotlivým bytům už v prohlášení vlastníka, aby vše bylo jasné předem a předešlo se budoucím sporům o nejlepší místa k stání.

Z toho, že hromadná garáž je společnou částí domu, vyplývá jeden závažný důsledek: uživatel nemůže garážové stání samostatně prodat či někomu darovat. Pouze tehdy, když převádí byt, převádí i spoluvlastnický podíl na společných částech domu, tedy i na hromadné garáži.

Pronájem ano či ne?

Otázka je, zda vlastník jednotky v domě může přidělené garážové stání zcela volně pronajmout, pokud ho neužívá k parkování vozu sám. Z morálního hlediska je pro to opodstatnění. Vzhledem k tomu, že jde o společný majetek, mělo by k tomu ale dát souhlas společenství vlastníků.

Zatím jsme vycházeli z toho, že na každého vlastníka jednotky v domě připadá jedno či více garážových stání. Pokud je budovaných stání méně než vlastníků jednotek v domě, může developer v prohlášení vlastníka i určit, že hromadná garáž bude sice společnou částí domu, ale v podílovém spoluvlastnictví jen některých vlastníků jednotek.

Zájemci o užívání garážového stání si samozřejmě musí připlatit. To je právně zcela čistý postup. Pokud by ale developer stavěl méně garážových stání, než je vlastníků jednotek v domě, a v prohlášení předem neurčil, ke kterým bytům přísluší, může po jejich "rozprodeji" vzniknout jedno obrovské riziko.

Lidé bez stání mohou namítnout, že podzemní garáž je společnou částí domu, a tudíž proč by ji užívali jen někteří, i když si za to zaplatili. Uživatelé stání by pak na základě rozhodnutí shromáždění mohli o možnost parkovat v podzemní garáži i přijít.

Druhý případ: nebytový prostor

Podzemní garáž s jednotlivými parkovacími stáními může ale být i samostatnou jednotkou, tedy nebytovým prostorem. To musí být takto stanoveno v prohlášení vlastníka. Půjde ale o méně časté případy, protože k tomu je nutné, aby šlo o uzavřený prostor.

"To bývá problém, protože v suterénu jsou situovány i různé technologické prostory, jako jsou výměníky tepla, kotelny, ústředí zabezpečovacích zařízení. Pak nelze podzemní garáž vymezit jako jednotku," řekl Právu výkonný ředitel Central Group Aleš Novotný. I

V tomto případě by podzemní garáž byla v podílovém spoluvlastnictví, spoluvlastníky by mohli být i lidé mimo dům. Podíly by bylo možné samostatně převádět. Spoluvlastníci by měli navzájem předkupní právo na koupi ideálního podílu podle občanského zákoníku.