Článek
Jak se zvýšení promítne do ceny nových bytů?
Vzhledem ke komfortně nastaveným podmínkám pro sociální bydlení předpokládám, že se do této kategorie vejde přes devadesát procent nově stavěných bytů. Zvýšení o 4 procenta budou patrně developeři považovat ještě za "psychologicky" únosné a budou se snažit o plné promítnutí do ceny pro finální kupující. Ovšem poptávka při rostoucích úrocích z hypoték může být citlivá i na celkové navýšení ceny bytu o 50 až 100 tis. Kč. Předpokládám ale, že tento cenový nárůst budoucí výstavbu příliš neovlivní.
Podíl vlastnického bydlení se v Česku neustále zvyšuje. Vlastní byt už má třetina domácností. Přesto ceny starších bytů stále rostou. Proč?
V současné době vrcholí investiční boom a každý chce bydlet ve vlastním bytě. Přispívají k tomu i početně silné ročníky střední generace ze 70. let. To tlačí ceny zejména u starších panelových bytů hodně nahoru a vede k jejich umělému nadhodnocení. S dostupností hypoték se navíc značně rozšířil i okruh poptávajících.
Vlastnické bydlení je v Česku v současné době prostě "in". Jde však o určitý extrémní příklon k jednomu typu bydlení. To může být nebezpečné z hlediska možného poklesu růstu ekonomiky a zvyšujícího se spotřebního zadlužení domácností. Právě "přepálení" trhu vyvolalo nedávno v USA krizi rizikových hypoték a výsledný propad cen rezidenčních nemovitostí.
Myslíte si, že k obdobnému "přepálení" trhu s byty může dojít i u nás?
V současné době tato situace nehrozí. Ceny nových bytů sice neustále rostou, ale rychlost růstu je brzděna obrovskou konkurencí a do budoucna i růstem úroků. U nemovitostí platí více než v jiných sektorech obecná kvantitativní teorie peněz. Výše cen je dána především množstvím peněz v ekonomice. Tedy vývojem příjmů a úvěrů v daném regionu.
Určitým nebezpečím ale je, že více než 90 % kupujících využívá pro financování bydlení zejména hypotéku nebo stavební spoření. Podíl zápůjčních zdrojů na celkové kupní ceně se stále zvyšuje a roste i podíl 100% hypoték. Jde o trend, který může zastavit jedině zvýšená opatrnost bank, které si musí případný nárůst rizikových úvěrů pohlídat.
Navíc se blíží konec prvních pětiletých fixací hypotečních úroků a sazby porostou. To jsou faktory, které by v budoucnu mohly realitním trhem silně zamávat. Český trh nemovitostí má navíc velmi špatnou strukturu.
Jaká je tedy optimální struktura bytového fondu?
Ve většině vyspělých zemí platí tzv. třetinové pravidlo. To znamená, že jednu třetinu z celého bytového fondu tvoří vlastnické bydlení. Druhou třetinu tvoří nájemní bydlení a třetí sociální byty.
V Česku je to ale jinak. V soukromém vlastnictví už je třetina bytů, navíc do vlastnického bydlení směřuje veškerá nová bytová výstavba. Sektor nájemního bydlení je ve skutečnosti velmi malý, protože jej stále silně deformuje regulace nájemného. Nové byty pro nájemní bydlení se nestaví. Ještě horší je situace v sociálním bydlení. ¨
Tento sektor až na malé výjimky v české struktuře bydlení úplně chybí. Navíc nové sociální byty se nestaví.
O jak velké nové byty je nyní největší zájem a kolik stojí metr čtvereční?
Největší poptávka byla v minulosti po startovacích a investičních bytech 1+kk, dnes se zájem o startovací a investiční bydlení posunul na 2+kk. Rodinné bydlení pak zahrnuje byty 3+kk a větší. Zvyšují se i celkové standardy bydlení, a to nejen z hlediska materiálů, ale i zařizovacích předmětů.
V Praze nyní stojí metr čtvereční nového bytu 40 až 60 tisíc. Po Praze je nejdražší Ostrava, Beroun a Hradec Králové, který cenově předstihuje i Brno, kde stojí metr čtvereční kolem 35 tisíc. Podstatně levnější byty lze zatím koupit v regionech, i když dynamika výstavby zde prudce narůstá.