Článek
Speciální kategorii na trhu s nemovitostmi pak představují zákazníci, kteří kupují byt nikoli pro potřebu vlastního bydlení, ale jako investici.
"Zakoupení bytu je bezpečným uložením finančních prostředků zejména pokud jde o drobné investory, kteří mají naspořenou určitou částku," říká generální ředitel Českomoravské realitní, Petr Vosmík. Výsledkem je dvojí zisk.
Ten první, bezprostřední, je z pronájmu, což je měsíční příjem, který nám v případě dvanáctiměsíčního obsazení bytu vlastně vyjadřuje úrokovou sazbu, z níž můžeme spočítat návratnost vloženého kapitálu.
Výhodnost investice nám ukáže srovnání mezi úrokem, který bychom dostali ze stejné částky peněz uložených v bance a příjmy získanými pronájmem zakoupeného bytu.V současnosti se míra návratnosti prostředků vložených do nákupu pronajímaného bytu pohybuje kolem 5%, což je několikanásobek úrokové sazby v bance.
Dlouhodobý příjem
Druhý příjem je dlouhodobého rázu a spočívá ve vývoji realitního trhu, na němž ceny bytů zatím trvale rostou, takže pokud bychom po nějakém čase chtěli prostředky vložené do bytu použít na něco jiného, prodáme byt s finančním ziskem.
Meziroční nárůst je podle Vosmíka letos výjimečný, protože u panelových bytů představuje zhruba 30%, ale všeobecně se počítá s růstem mezi 5-10% ročně, což je však stále zajímavé zhodnocení finančních prostředků.
Dalším zajímavým hlediskem u investice do bytu je skutečnost, že tyto prostředky nejsou ohroženy inflací. V případě, že by došlo z jakéhokoli důvodu k propadu domácí měny a ke znehodnocení koruny, byt si udrží svoji hodnotu a jeho cena se přizpůsobí aktuálním podmínkám. Zatímco banka nám vzniklé inflační ztráty nekompenzuje, byt prodáme za tržní cenu i v nové situaci.
Různá hlediska v rozhodování
V praxi pochopitelně uplatňujeme při nákupu bytu za účelem investice jiná hlediska, než jaká uplatňujeme v případě koupě bytu pro vlastní užívání. Pokud kupujeme byt sami pro sebe, vycházíme ze svých potřeb. To znamená celková obytná plocha, počet pokojů, patro, které nám vyhovuje, vzdálenost od pracoviště apod.
Ve chvíli, kdy kupujeme byt jako investici, bychom však podle Vosmíka už neměli primárně hledět na to, zda se nám byt líbí, ale měli bychom hledat typ bytu, který je na trhu z hlediska pronájmu nejžádanější a tím pádem má potenciál stálé obsazenosti.
Zmiňovaná návratnost investice se totiž vypočítává z měsíčního nájmu násobeného počtem měsíců, kdy je byt obsazen. Proto je důležité volit takový byt, který má šanci být obsazen celoročně.
"V současnosti jsou nejžádanější byty 1+1 a 2+kk tedy spíše menší byty do 50m2. Tam je předpoklad obsazenosti nejvyšší a zároveň je u nich nejlepší poměr mezi pořizovací cenou a výší nájmu. Nájemci totiž nejsou ochotni platit vyšší nájem jen proto, že bydlí např. v cihlovém domě.
Takže poměr pořizovací ceny a nájmu je nejzajímavější u panelových bytů do 50 m2. Lokalita v tomto směru příliš velkou roli nehraje, protože dopravně hůře dostupné byty se také hůře pronajímají a tím pádem se i prodávají za nižší ceny," zdůrazňuje Petr Vosmík.
Rizika při nákupu
Nejčastější chybou nezkušených investorů do bydlení podle Vosmíka je, že při koupi trvají na tom, aby byl byt hezký, to znamená, řídí se při nákupu stejnými kritérii, jako kdyby tam chtěli sami bydlet. Ale oni tam v drtivé většině nikdy sami bydlet nebudou, takže se jim byt líbit nemusí.
Důležité je zhodnotit investované peníze. A pokud si začneme vybírat podle vkusu a vybavení, tak čím bude byt luxusnější, tím bude pochopitelně také dražší a zhorší se míra návratnosti vložených prostředků.
Další chybou jsou snahy byt ještě před pronájmem rekonstruovat, vybavit ho novou koupelnou, plovoucími podlahami, případně drahým nábytkem. Ani jedna z těchto investic se nezhodnotí, protože nájem se nezvýší oproti tržnímu standardu natolik, aby se to vyplatilo.
Je to stejný omyl, jako provádět zásadní rekonstrukci bytu před jeho prodejem. Vkus lidí je různý, a to, co se dejme tomu líbí nám, může být pro druhého esteticky nepřijatelné.
"Pochopitelně hovoříme o standardním průměru. U vysoce luxusních nemovitostí orientovaných na movitou zahraniční klientelu, která si potrpí na vyšší standard, může být situace jiná," zdůrazňuje Petr Vosmík.