Ostré bitky se vedou zvláště o opravy a jejich hrazení. Dále o to, kdo a jak bude kterou část nemovitosti užívat, o rozdělení výdajů za energie, vodu či likvidaci komunálního odpadu, i jak si spoluvlastníci mají rozdělit případné výnosy z nemovitosti, například pronájmu bytu či nebytového prostoru.

Rozhoduje většina podílů

Optimální je se domluvit. Pokud ale vlastníci toho nejsou schopni, pak přijdou na řadu pravidla, která stanoví občanský zákoník. Podle něj o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou počítanou podle velikosti podílů.

Podíl vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech. Podíl je vyjádřen určitým zlomkem, ne reálnou částí věci. Například jako poloviční nebo třetinový podíl. Narozdíl od společného jmění manželů jde tedy o spoluvlastnictví podílové.

Příklad: Tři sourozenci zdědili rodinný domek stejným dílem a nemohou se domluvit, zda je nutné opravit jeho střechu či nikoli. Dva sourozenci jsou pro opravu, třetí míní, že je to zbytečné. Dva sourozenci tedy "přehlasují" třetího. Třetí sourozenec se musí rozhodnutí většiny podvolit.

Jen v některých případech by uspěl u soudu se žalobou. A to tehdy, jde-li podle zákoníku o "důležitou změnu společné věci". Běžná oprava domku sem nespadá. Důležitou změnou společné věci bude zejména změna její podstaty či funkce.

Příklad: Dva sourozenci chtějí uskutečnit zásadní rekonstrukci domu, třetí nesouhlasí. I když byl "přehlasován", může se pokusit zabránit rekonstrukci žalobou u soudu. Důležitou změnou společné věci by mohla být třeba i přeměna společného domu s nájemními byty na dům s nebytovými prostorami či vystavění garáže na společném pozemku.

Někdy se spoluvlastníci nedovedou shodnout ani v otázkách kolem oprav či rekonstrukce příslušné nemovitosti. Foto: Novinky/Eva Rajlichová

Co když není většina

Časté budou i případy, že dojde k rovnosti hlasů nebo že některý spoluvlastník u ostatních neuspěje, protože byl přehlasován. Ani v takových případech to nemusí znamenat definitivní stav. Kterýkoli spoluvlastník se totiž může obrátit na soud, aby v jejich sporu rozhodl.

Příklady: Dva sourozenci zdědili rodinný domek rovným dílem a nemohou se dohodnout, kdo z nich bude užívat jediný byt v tomto domě. Kterýkoli spoluvlastník se může obrátit na soud, aby je rozsoudil. Pokud soud rozhodne, že byt bude užívat jen jeden sourozenec, druhý sourozenec má právo od druhého na náhradu. Tato náhrada bude zpravidla ve finanční podobě. Soud může však rozhodnout i tak, že jeden byt bude užívat více spoluvlastníků, jeli to v praxi možné.

Jiný příklad: Spoluvlastníci domu v něm obývají tři byty. Do bytu pod střechou zatéká, protože je střecha ve velmi špatném stavu, a spoluvlastník, který v něm bydlí, navrhuje uskutečnit opravu střechy. Druzí dva s tím ale nesouhlasí. Spoluvlastník, který se svým návrhem neuspěl, se může obrátit na soud.

Jde-li opravdu o vážný problém, má velkou šanci, že mu dá soud za pravdu. Pro rozhodování spoluvlastníků o společné věci není předepsána žádná forma. Vlastníci se mohou domluvit ústně a dokonce i mlčky.

Nemusí se kvůli tomu ani scházet, stačí třeba telefonická domluva. U vlastníků, mezi nimiž to trvale jiskří, lze ovšem doporučit, aby svou domluvu stvrdili i písemně. Stačí sepsat pár řádků, z nichž je zcela jasné, oč jde a jak se vlastníci dohodli, a ujednání podepsat.

Spory kolem vlastnictví nemovistosi bývají často komplikované. Foto Novinky/Eva Rajlichová

Prioritní má být dohoda

Soudní cesta je v mnoha ohledech komplikovaná, proto by se spoluvlastníci měli prioritně snažit o dohodu. Ta by měla být vždy šitá na míru konkrétní situaci a potřebám spoluvlastníků. Pokud jde o užívání nemovitosti, spoluvlastníci se například mohou domluvit, že každý bude užívat určité části společné věci.

Například dva bratři se mohou domluvit, že na přechodnou dobu jeden bude užívat byt v rodinném domku a druhý velkou zahradu s garáží a zahradním altánem. Mohou se však domluvit, že celý dům i se zahradou bude užívat jen jeden z nich a druhý dostane za tu dobu finanční náhradu nebo nebude muset přispívat na opravy a na jiné náklady spojené s provozem nemovitosti.

Mohou se i domluvit, že celou nemovitost budou užívat střídavě, každý třeba jeden rok. Dohody se ale musí plnit. Jestliže by se dva spoluvlastníci domluvili na střídavém užívání chaty a jeden z nich by bránil druhému, aby zde pobýval, dopustil by se bezdůvodného obohacení a musel by druhému zaplatit náhradu.

Spoluvlastníci se mohou i domluvit, v jaké výši budou přispívat například na běžné udržovací opravy a provozní náklady. Rovněž jak uhradí třeba velkou opravu.

Mohou se přitom dohodnout, že přihlédnou k rozsahu užívání nemovitosti a jiným skutečnostem. Pokud se o výši příspěvků nedomluví, bude odvozena z jejich spoluvlastnického podílu.

Příklad: Domek spoluvlastní tři sourozenci stejným dílem a náklady na opravu střechy budou činit 90 000 korun. Nedomluví-li se jinak, každý zaplatí 30 000 korun. Zvláštní úpravu podílového spoluvlastnictví má vlastnictví společné části domu vlastníky bytů, kteří spadají pod režim zákona číslo 72/1994 Sb.