"Vlastník je v mezích zákona oprávněn předmět svého vlastnictví držet, užívat, požívat jeho plody a užitky a nakládat s ním," praví paragraf 123 občanského zákoníku, který je úvodním paragrafem části nazvané Věcná práva. Problém však spočívá v jistotě vlastnictví, kterou u nemovitostí osvědčuje zápis v katastru nemovitostí, o němž bohužel platí, že ne vždy co je psáno, je také dáno.

Z definice zákona vyplývá, že zápisu do katastru nemovitostí podléhají především práva vlastnická a práva s nimi související - zástavní práva a věcné břemeno. Jde o práva, která vznikají například smlouvou na základě rozhodnutí o povolení vkladu do katastru nemovitostí, ale rovněž další práva, vznikající zcela nezávisle na smluvním vztahu účastníků nebo na vůli vlastníka nemovitosti.

Na základě rozhodnutí soudu, správního orgánu, finančního úřadu, celního úřadu, ale rovněž třeba v důsledku nařízené exekuce nebo konkursu mohou vznikat práva, která jsou v následně v katastru nemovitostí vyznačována jako právní závady.

Spolehlivost údajů v katastru nemovitostí

Práva, která jsou v katastru evidována z období do roku 1993, je třeba dokládat listinou. Dochází-li například k převodu nemovitosti, kde nabývacím titulem byla  darovací smlouva z roku 1965, je zapotřebí tuto smlouvu průkazně katastrálnímu úřadu předložit.

Zákon o katastru vychází z presumpce pravdivosti zápisu v katastru nemovitostí a říká, že listiny, které byly zapsány po 1. lednu 1993, už není třeba dokládat, což by mohlo vyznít tak, že na tyto zápisy se lze zcela spolehnout.

Bohužel tomu tak úplně není, protože i zapsaná věcná práva mohou být předmětem soudního řízení po celé dlouhé měsíce, či dokonce roky, a v případě, že se prokáže, že věcné právo vzniklo neoprávněně, může být zpochybněna celá řada následných právních úkonů. To je jedna skutečnost.

Druhou skutečností je, že máme-li určitý zápis v katastru nemovitostí, netušíme, jaké právní závady mohou aktuálně vznikat mimo evidenci (mimo vědomí) katastru nemovitostí. Jsou to třeba nařízení exekuce, zástavní práva soudcovská, která sice mají přednost při zápisu do katastru, ale přesto zde  může docházet k časové kolizi a k uvedení v omyl zájemce o koupi nemovitosti, který se domnívá, že v okamžiku uzavírání smlouvy a podávání návrhu na vklad je nemovitost "čistá". Přitom katastr nenese za takovéto chyby žádnou odpovědnost.

V okamžiku uzavírání smlouvy je důležité mít možnost aktuálně nahlédnout do evidence nemovitostí. Foto Novinky/Eva Rajlichová

Proč je dělítkem rok 1993

S koncem roku 1992 zaniklo státní notářství, které do té doby registrovalo smlouvy o převodech nemovitostí mezi občany, ale i tam, kde nabýval občan například od státu. Tyto smlouvy podléhaly přezkumu státním notářem a rozhodnutí o registraci smlouvy. Zápis do evidence tehdejšího střediska geodézie byl deklaratorní, měl pouze evidenční charakter a úřad prováděl zápis, aniž by přezkoumával listinu z hlediska právního. Za to nesl odpovědnost tehdejší státní notář podléhající pod orgány justice.

Od 1. ledna 1993 převzaly tuto agendu katastrální úřady, které však nemají postavení tehdejšího státního notáře ani postavení soudu, a z tohoto důvodu se jako správní orgán mohou věnovat rozhodovací činnosti pouze v omezené míře. Připomínám, že zřízení katastrálních úřadů bylo míněno jako přechodné řešení po dobu stabilizace soudnictví přetíženého rostoucím počtem restitučních žalob.

Jak zvýšit věrohodnost evidence nemovitostí

Zvýšení právní jistoty by určitě pomohlo, kdyby smlouvy o převodu nemovitostí sepisovaly odborníci a nikoli amatéři, kteří v současnosti využívají situace, čímž navíc dochází k daňovému úniku. Pokud by tyto listiny sepisovaly pouze kvalifikované osoby, mezi něž počítám advokáty a notáře, pak by se na ně také přesunula odpovědnost za kvalitu a úroveň.

To by zrychlilo zápisy do katastru nemovitostí, protože by odpadla celá řadu úkonů ze strany aparátu katastrálních úřadů, které dnes musí žádat doplnění údajů a vést celou agendu zastavování či zamítání návrhů. Další výhodou je, že příslušníci obou zmíněných profesí jsou povinně pojištěni, takže by byla zajištěna větší bezpečnost účastníků smlouvy, a náhrada případné způsobené škody.

Jak si "pojistit" převod nemovitosti

Při uzavírání smlouvy o koupi nemovitosti bych rozhodně každému doporučoval, aby použil služeb odborníka a obrátil se na advokáta nebo notáře. Důležité je mít  v okamžiku uzavírání smlouvy možnost aktuálně nahlédnout do evidence nemovitostí.

To lze učinit buď u notáře,  který má možnost vydání výpisu z katastru nemovitostí on line, jako ověřeného výstupu z centrálního informačního systému státní správy, anebo je třeba si výpis vyžádat u jiných institucí, které to dnes nabízejí.

Rovněž doporučuji "ošetřit" vždy smlouvu určitými pojistnými mechanismy zaručujícími možnost odstoupení v případě, že by došlo k zamítnutí vkladu do katastru, nebo se ukázalo, že převodce není oprávněn s nemovitostí nakládat.

(JUDr. Martin Foukal je notářem a prezidentem Notářské komory ČR)