Nástrahy převodu parkovacích míst

Na jeden takový problém, spojený s parkovacími místy v rezidenční výstavbě, upozornil na nedávné konferenci Real Estate Markets, uspořádané internetovým časopisem Stavební fórum, David Urbanec z advokátní kanceláře Bakeš & partners.

Podle obecných předpisů musí rezidenční stavba poskytovat obyvatelům, případně návštěvníkům, dostatečný počet parkovacích míst. Developeři se s touto povinností vypořádávají různě. Jednou z variant je, že parkovací stání jsou umístěna mimo budovu rezidenční stavby a jsou tvořena parkovištěm, které k budově buď přiléhá, nebo je umístěno v rozumné vzdálenosti.

Chce-li mít majitel bytové jednotky zajištěno parkování na tomto parkovišti, pravděpodobně si koupí majetkový podíl k pozemku, na němž je umístěna parkovací plocha. Tento podíl tvoří podle Urbancových slov samostatný předmět práva a tak s ním lze také disponovat.

Druhou variantou je umístění parkovacích míst přímo do půdorysu stavby; nejčastěji to bývá parkoviště v suterénu nebo v přízemí budovy. "Zde jsou stání vedena jako nebytový prostor, a pokud si chce někdo místo koupit, kupuje ho jako spoluvlastnický podíl k nebytovému prostoru. I v tomto případě je převod spoluvlastnického podílu k nebytové jednotce samostatným předmětem a je třeba ho takto v kupní smlouvě ošetřit," zdůrazňuje David Urbanec.

Zákon říká, že s převodem jednotky přechází na nabyvatele i podíl na společných částech domu, takže budeli si někdo kupovat byt a zároveň i parkovací místo, získá jednak podíl na společných prostorech spojených s bytovou jednotkou, plus podíl na společných prostorách spojených s parkovacím místem.

Co může být v této souvislosti skutečným problémem, je podle Davida Urbance předkupní právo. "Občanský zákoník totiž stanoví, že převádíli se spoluvlastnický podíl k nějaké věci, což nebytová jednotka určitě je, mají ostatní spoluvlastníci předkupní právo." To znamená, chce-li developer převádět spoluvlastnický podíl k nebytovému prostoru, měl by se asi dotázat ostatních spoluvlastníků, zdali neuplatňují předkupní právo.

Podle Urbancových slov zde můžeme rozlišit několik situací. Nejjednodušší je situace, kdy developer ještě vlastní celý dům, převádí první bytovou jednotku a s ní spoluvlastnický podíl na garážích. V tomto případě žádný problém nevzniká, protože ještě neexistují spoluvlastníci, a tím ani předkupní právo.

"U prodeje druhé jednotky však už problém vzniknout může, protože první majitel už předkupní právo má, a vezmemeli to ad absurdum, mohl by vlastně skoupit všechna garážová stání," upozorňuje David Urbanec.

V praxi se nicméně na toto nebezpečí příliš nehledí, což má své důsledky. I za situace, že už došlo k převodu spoluvlastnického podílu, tak ten, komu - jak se odborně říká -předkupní právo svědčilo, se posléze může obrátit na nabyvatele a žádat od něj převedení spoluvlastnického podílu za podmínek, za kterých tento podíl získal.

"Druhým důsledkem je, že pokud je porušeno předkupní právo, má to za následek relativní neplatnost právního úkonu - s tříletou promlčecí dobou, kdy lze vznést námitku relativní neplatnosti. Toto předkupní právo přitom existuje pro každý další převod, což nabyvatele omezuje v dalších dispozicích se spoluvlastnickým podílem," varuje Urbanec.

Investoři jsou si podle Petra Tomáška ze společnosti V Invest CZ existence předkupního práva ke garážovým stáním vědomi a snaží se problém řešit dostatečným počtem garážových stání v poměru k počtu bytových jednotek.

Při uzavírání kupních smluv s klienty rozčleňují kupní cenu podle předmětu převodu zvlášť na byt a garážové stání a vymezují užívací právo majitele bytové jednotky ke konkrétnímu stání. Kupující zároveň podepisují dohodu o užívání společné věci.

Šimona Mašková z advokátní kanceláře Mašek a spol. si rovněž uvědomuje nástrahy, které obnáší současná praxe převodu garážových stání, a doporučuje proto, aby u nových staveb developer už ve fázi přípravy projektu vložil do smluv dohodu spoluvlastníků nebytových garážových stání o nakládání se spoluvlastnickými podíly.

"Taková dohoda podle mého názoru neodporuje zákonu. Měla by garantovat, že pokud vlastník jednotky, k níž náleží garážové stání, bude prodávat svůj byt, může spolu s ním prodat i svůj spoluvlastnický podíl na garážové nebytové jednotce a ostatní spoluvlastníci se pro takový případ vzdávají svého předkupního práva. Pravda, existují názory, že se jedná o neplatné vzdání se práva předem, ale já si naopak myslím, že jde o jednoznačnou dohodu spoluvlastníků. Jde o uvolnění převodu garážového stání (spoluvlastnického podílu na garážové jednotce) spolu s bytem. Taková dohoda kopíruje hospodářský účel jednotky s garážovými stáními a neodporuje dobrým mravům, a podle mého názoru tedy nejde o vzdání se práva předem neznámého, jak je má na mysli občanský zákoník. Nicméně do budoucna budou zákonodárci muset tento problém řešit," zdůrazňuje Šimona Mašková.