Hlavní obsah
Dům nedaleko Labe Foto: Nemopas, Znalecká kancelář Kutnar

Okolí řeky je jistě krásné místo pro bydlení. Koupání, rybaření, romantika. Dům na takovém místě může majitelům přinášet jen radost. Dům na takovém místě ale může trpět i rizikem „závažného onemocnění“. Toto riziko můžeme odborně pojmenovat: Proniknutí vody do suterénu vlivem zvednutí hladiny spodní vody.

Dům nedaleko Labe Foto: Nemopas, Znalecká kancelář Kutnar
Chodit do sklepa v holinách není nic příjemného

Nebavíme se nyní o riziku záplavy či povodně, kdy voda dům obklopí a nateče všude. Takovému riziku se vyhneme, pokud dům nestojí v záplavové zóně a je dostatečně vysoko nad řekou.

Bavíme se o situaci, kdy se při jarním tání zvedne hladina řeky, nedaleko domu postavili nový tunel či les nad domem byl celý vykácen. A jednoho dne majitel s hrůzou zjistí, že se vyboulila podlaha ve sklepě, stěny sklepa jsou úplně mokré a do sklepa se dá jít jen v holinách.

Prolomená podlaha suterénu domu

Foto: Nemopas, Znalecká kancelář Kutnar

RIZIKOVÉ FAKTORY
(tj. které skutečnosti můžou tuto „nemoc“ způsobit)

- podsklepený dům v propustných zeminách v blízkosti říčního toku

- v okolí podsklepeného domu v propustných zeminách jsou plánované nebo provedené rozsáhlé inženýrské nebo vodní stavby (tunely, dálnice, železnice, přehrady, rybník)

- v okolí podsklepeného domu v propustných zeminách je plánovaná nebo provedená rozsáhlejší zástavba bez dešťové kanalizace na původně zemědělsky využívaných pozemcích

- v okolí podsklepeného domu v propustných zeminách je plánováno nebo provedeno rozsáhlejší kácení lesních porostů

Co se stalo?

Kolem domů, zvláště v okolí vodních toků, jsou někdy takzvané propustné horniny (např. štěrkopísky, písky). V takových horninách se podzemní voda ustálí v relativně stejné výšce – té říkáme hladina podzemní vody (HPV).

Schéma kolísání vody v Labi a vliv těchto výkyvů na hladinu spodní vody (HPV)v okolí domu

Foto: Nemopas, Znalecká kancelář Kutnar

Když se staví dům na takovém místě a dům má mít tzv. spodní stavbu (např. sklep či podzemní garáž), je potřeba rozhodnout, zda spodní stavba zasahuje pod hladinu podzemní vody. Velmi často se stane, že hladina podzemní vody je v době výstavby hluboko pod podlahou plánovaného sklepa. Stavitel s projektantem si tedy řeknou, že se tou podzemní vodou nemusí zabývat a suterén chrání jenom proti vlhkosti.

Ale...

Hladina podzemní vody se může najednou za rok či po pár letech změnit a voda může výrazně vystoupat. Může se to stát například v následujících situacích:

Blízká řeka má vysoký stav vody (např. při jarním tání či dlouhotrvajících deštích) a hladina podzemní vody většinou souvisí s hladinou řeky.

Nedaleko domu je realizována nová rozsáhlá výstavba, která srážkové vody odvádí do podzemních vod.

Vliv na výšku hladiny podzemní vody má i zalesnění okolí objektu. Pokud tedy dojde k výraznému kácení, může dojít k vystoupání HPV.

Nedaleko se postaví nový tunel. Tubus tunelu může působit jako hráz pro podzemní vodu a opět způsobit zvednutí HPV.

Schéma proniknutí vody do suterénu vlivem kolísání spodní vody

Foto: Encyklopedie vad nemovitostí

Vystoupá-li hladina podzemní vody nad podlahu suterénu, u kterého s tím nebylo v projektu a při realizaci stavby počítáno, voda si najde každou netěsnost a nedokonalost hydroizolace a proniká pod tlakem do konstrukcí suterénu. Voda působí tlakem na stěny a vztlakem na podlahy, a pokud je vztlak větší, může podlahy i vyboulit.

Takový suterén se pak špatně používá. Lahve s archivním vínem se rozkutálejí, sbírka známek po dědečkovi zvlhne a člověk se musí do sklepa stále přezouvat do holin.

Co si zkontrolovat, než dům postavíte či koupíte

Zjistit propustnost zemin pod domem, propustný je štěrk, štěrkopísek nebo písek bez hlinitých příměsí.

Zjistit úroveň hladiny vody v řece při povodňových stavech vůči podlaze sklepa.

Zkontrolovat územní plán okolí objektu s ohledem na plánovanou výstavbu, která může mít vliv na úroveň hladiny podzemní vody.

Při naplnění rizikových faktorů pro zvednutí podzemní vody zhodnotit, zda konstrukce a hydroizolace objektu udrží vodu mimo dům.

Autor: Ing. Radim Mařík, inspektor nemovitostí

Článek vznikl ve spolupráci se společností Nemopas.

Inzertní sdělení
Inspekce nemovitostí NEMOPAS pomáhá majitelům nemovitostí a hlavně kupujícím i prodávajícím na realitním trhu zjistit skutečný technický stav nemovitosti. Inspekce tak šetří peníze za budoucí neplánované opravy nemovitosti a snižuje rizika realitního obchodu.
U nových domů a bytů inspektor pomáhá novým majitelům s převzetím nemovitosti od realizační firmy nebo developera. Majitel má tak šanci pomocí inspekce významně snížit riziko výskytu skrytých i zjevných vad a vyhne se tak budoucím nepříjemnostem při reklamacích.
Inspekce nemovitostí NEMOPAS provádí certifikovaní inspektoři nemovitostí, kteří mají vzdělání a praxi v oboru pozemních staveb a technického zařízení staveb a jsou členy Asociace inspektorů nemovitostí (AIN).
 
Technický stav nemovitosti je nejvíce podceňovanou skutečností při jejím nákupu. Kupující často věnuje enormní pozornost a energii vyjednávání o ceně, a k jeho škodě naprosto opomíjí samotný technický stav nemovitosti. Ten však může mít zásadní vliv na výslednou cenu. Tato zarážející situace se dá trefně vyjádřit lidovým příslovím našich předků „kupovat zajíce v pytli“, a taky je jí možno moderněji přirovnat k nákupu mobilního telefonu nebo počítače bez znalosti jejich základních parametrů. Investici v řádech tisíců korun by bez znalosti parametrů neudělal nikdo, ale nákup nemovitosti za milióny korun bez znalosti jejího technického stavu je bohužel běžnou praxí. Jen málokdo si uvědomuje, že malý vlhký flíček v podkroví nebo drobná prasklina nad schodištěm má přitom často cenu mnoha stovek tisíc nebo i miliónů korun vydaných za následné opravy.
Důležitost této služby ilustruje i fakt, že služba je běžným doplňkem realitního trhu v zahraničí (v USA přes 90% realitních obchodů).
yknivoNumanzeSaNyknalC

Výběr článků