Pan Petr si před několika lety pořídil pro svou čtyřčlennou rodinu nový byt u Prahy. Byt je umístěn v posledním patře čtyřpodlažního bytového domu, každý pokoj má přístup na balkón a okna jsou orientována na sever a východ.

Majiteli se zpočátku po nastěhování nezdála zvýšená vlhkost vzduchu uvnitř bytu, kterou však přičítal na vrub ne zcela ještě vyschlým stavebním konstrukcím novostavby.

Po reklamaci u developera mu bylo doporučeno více větrat. V zimním období se však začaly objevovat na obvodových stěnách v koutech a za nábytkem plísně a navíc byt nešel řádně vytopit při mrazech nebo větrném počasí.

Skla oken se notně rosila a při velkých větrech bylo cítit proudění vzduchu z elektrických zásuvek. Situace se nezlepšila ani po letech, naopak u některých členů rodiny se začaly rozvíjet alergie.

Rozbujelé plísně v koutě mezi obvodovými stěnami za odsunutou skříní.

Rozbujelé plísně v koutě mezi obvodovými stěnami za odsunutou skříní

FOTO: Ing. arch. Petr Tichota, Nemopas

Na odhalení příčin těchto vad si pan Petr pozval inspektora nemovitostí Nemopas. Ten při vizuálním průzkumu obvodových konstrukcí domu, na základě orientačních měření teplot a vlhkosti vzduchu, teplot vnitřních povrchů konstrukcí a na základě informací samotného pana Petra odhalil příčinu – netěsný obvodový plášť fasády.

Kupodivu zde nebyl tolik obvyklý problém v napojení okenních výplní na okolní stěnu, nýbrž v nesprávném provedení obvodových stěn, vyzděných z cihelných tvárnic zateplených zvenku polystyrénem. Jak je to možné?

Postup zdění stěn z cihelných tvárnic se totiž poněkud liší od zdění z klasických pevných cihel. Zatímco u klasických cihel jsou všechny spáry vyplněny maltou, u cihelných dutinových tvárnic tomu tak není. Svislé spáry mezi tvárnicemi se maltou nevyplňují vůbec a soudržnost tvárnic je zde řešena bočními zámky.

Ve vodorovné ložné spáře se malta používá, avšak při dnešní vysoké rozměrové přesnosti tvárnic spíše jen tenkovrstvá malta (či vhodné lepidlo), tato malta je často nanášena jen na jednotlivá žebra a nemusí překrývat vzduchové dutiny.

Plísně pod stropem

Plísně pod stropem

FOTO: Ing. arch. Petr Tichota, Nemopas

Hotová hrubá (neomítnutá) stěna z cihelných tvárnic není tedy vzduchotěsná a vzduch může proudit bočními spárami mezi tvárnicemi z exteriéru do interiéru, anebo i vnitřními dutinami tvárnic ve svislém směru. Vzduchotěsnost mezi venkem a vnitřkem je pak zajištěna vnitřní a vnější omítkou.

V tomto konkrétním případě byla zevnitř použita běžná vnitřní vápenocementová omítka a ze strany exteriéru kontaktní zateplovací systém s polystyrenovými deskami. S největší pravděpodobností byly desky lepeny a popř. kotveny přímo na neomítnuté tvárnicové zdivo, a to nejspíš jen bodově (tzv. na buchty), bez alespoň obvodového rámečku z lepicí hmoty (což je mimo jiné špatně i z hlediska požární bezpečnosti staveb).

Velmi pravděpodobně nebylo provedeno vzduchotěsné napojení kontaktního zateplovacího systému v oblasti soklu kolem zakládací lišty izolačních desek a pak pod krycím oplechováním, tedy v místě střešní atiky či parapetů oken.

Schematický svislý řez obvodovou stěnou z dutinových tvárnic s kontaktním zateplovacím systémem.

Schematický svislý řez obvodovou stěnou z dutinových tvárnic s kontaktním zateplovacím systémem. Chladný venkovní vzduch se dostává do mezer mezi tvárnicemi a jejich vzduchových dutin netěsnostmi kontaktního zateplovacího systému v soklové a atikové, popř. parapetní části. Tento vzduch pak vniká do dutin cihel a tím dochází k ochlazení jejich vnitřního povrchu. Následně může dojít ke kondenzaci a vzniku plísní.

FOTO: Ing. arch. Petr Tichota, Nemopas

Právě těmito otvory se může venkovní chladný vzduch dostat mezi izolačními deskami kontaktního zateplovacího systému k cihelným tvárnicím a mezerami mezi nimi a v nich do dutin k vnitřnímu povrchu stěny. Ten je pak ochlazován a dochází zde ke kondenzaci vody z vnitřního teplejšího vzduchu a růstu plísní.

Nejčastěji postiženými místy jsou obvykle kouty, prostory za nábytkem těsně u fasády a obecně místnosti ve vyšších patrech a na severní a severovýchodní stěně, kde je venku nejchladněji.

Náprava v tomto případě je velmi obtížná, neboť je byt v bytovém domě a s rekonstrukcí fasádního obvodového pláště by muselo souhlasit téměř celé společenství vlastníků jednotek, tedy i těch bytů, kde žádné problémy (zatím) nemají, neboť jsou v nižším patře, na osluněné straně atp. Pan Petr tedy vážně uvažuje o přestěhování.

Z této a dalších provedených inspekcí nemovitostí vyplývá, že poruchy a vady staveb se mohou objevovat i u novostaveb a včasné prověření technického stavu nemovitosti může budoucím uživatelům ušetřit nemalé peníze a starosti.

Autor: Ing. arch. Petr Tichota, inspektor nemovitostí

Inzertní sdělení
Inspekce nemovitostí Nemopas pomáhá majitelům nemovitostí a hlavně kupujícím i prodávajícím na realitním trhu zjistit skutečný technický stav nemovitosti.
Koupě i prodej nemovitosti je závažné rozhodnutí. Kupující se jistě nechce dočkat nepříjemných překvapení, která se mohou objevit po čase v souvislosti s technickým stavem objektu. Kupující prostě nechce po technické stránce koupit "zajíce v pytli".
Prodávající se na druhou stranu jistě nechce dostat do vážných problémů daných jeho zodpovědností za poruchy v následujících pěti letech. Kupující totiž může na základě skrytých vad (ať již skutečných či účelových) dle nového Občanského zákoníku chtít odstoupit od smlouvy či zpětně snížit kupní cenu.
Nemopas.

Ilustrační foto, Nemopas

Znalost technického stavu nemovitosti získaná na základě inspekce nemovitostí Nemopas dává oběma stranám realitní transakce jistotu transparentnosti a férovosti obchodu.
Inspekce nemovitostí NEMOPAS provádí certifikovaní inspektoři nemovitostí, kteří mají vzdělání a praxi v oboru pozemních staveb a technického zařízení staveb a jsou členy Asociace inspektorů nemovitostí (AIN).
Certifikovaný inspektor nemovitostí: Ing. arch. Petr Tichota, inspektor Nemopas pro region Čechy, oblasti Prahy a Středočeského kraje http://www.nemopasinspekce.cz, petr.tichota@nemopas.cz