Rekonstrukce panelových domů často probíhají s podobným kutilským přístupem, na který jsme si zvykli během normalizačního období, kdy tyto stavby vznikaly. Naši inspektoři při kontrolách nalézají mnoho neodborných zásahů se závažnými negativními dopady na statiku, požární zabezpečení, akustiku podlah a plnění hygienických norem.

Pro uživatele bytu se tyto vlivy nejčastěji projeví na sníženém komfortu bydlení, ale mohou mít i závažnější důsledky. Bohužel lze říci, že se chyb dopouštějí jak jednotlivci, tak najaté stavební firmy.

Rizikové statické úpravy

Komplexní rekonstrukce bytu v panelovém domě se bezesporu neobejde bez demontáže původního umakartového jádra, které je ve většině případů nevyhovující jak z požárního, tak z hygienického hlediska. Původní sendvičová konstrukce se obvykle nahrazuje konstrukcí z ocelových profilů opláštěnou sádrokartonovými deskami nebo konstrukcí vyzděnou z pórobetonových bloků.

Při vyzdívání obvodových konstrukcí jádra a instalaci nových zařizovacích předmětů dochází často k přitížení stropních panelů, které může způsobit jejich větší průhyb. Zvláště pak u panelových soustav s větším rozponem stropních panelů. Pokud navíc je takto vyzděno více jader nad sebou a vyzdívky nejsou patřičně dilatovány od stropní konstrukce (provádění svépomocí), může dojít k ohrožení stability celého domu.

Rizikovým faktorem z hlediska statického působení nové konstrukce je změna (obvykle rozšíření) dispozice bytového jádra, čímž dojde k odlišnému rozložení zatížení, než na jaký byl stropní panel dimenzován.

Naprosto nepřípustné jsou jakékoliv zásahy do nosných konstrukcí bytu bez předchozího stavebně technického průzkumu domu a statického posouzení plánovaných stavebních úprav.

Požární hledisko

Z požárního hlediska je třeba věnovat zvýšenou pozornost prostoru instalační šachty. Ta je v případě požáru některého z bytů právě tou cestou, kudy se mohou veškeré projevy požáru (kouř, zplodiny hoření, teplo) snadno šířit i do okolních bytů.

Při rekonstrukci bytového jádra je třeba se rozhodnout, zda instalační šachta bude z požárního hlediska součástí naší bytové jednotky či bude tvořit samostatný požární úsek.

Pohled do instalační šachty v panelovém domě s necertifikovanou požární ucpávkou. Je provedeno pouze zabetonování.

Pohled do instalační šachty v panelovém domě s necertifikovanou požární ucpávkou. Je provedeno pouze zabetonování.

FOTO: Encyklopedie vad nemovitostí

V prvním případě je nutné, aby byly v šachtě v úrovni nosné stropní konstrukce vytvořeny protipožární přepážky. Toho lze dosáhnout například probetonováním a certifikovaným protipožárním dotěsněním prostupů jednotlivých instalací. Na dělící konstrukci mezi šachtou a bytem již pak nejsou kladeny z požárního hlediska žádné požadavky.

Druhou variantou je, že tato dělící konstrukce bude provedena s dostatečnou požární odolností. Protipožárně musí být řešena i dvířka vedoucí do šachty a veškeré prostupy instalací mezi bytem a šachtou.

Požadavek na požární odolnost je kladen při výměně oken i na meziokenní vložku mezi byty či bytem a chodbou. Vhodnou konstrukcí je nejčastěji vyzdívka z pórobetonových bloků nebo nová meziokenní vložka s potřebnou požární odolností.

Při každé rekonstrukci bytu by už dnes měla být samozřejmostí instalace požárního čidla (autonomního hlásiče požáru). Zvláště pak v bytech s karmou se doporučuje použít čidlo umožňující také detekci oxidu uhelnatého (CO).

Kročejová neprůzvučnost stropů

Vlastnost stropní konstrukce odolávat přenosu hluku mezi místnostmi z provozu na podlaze se nazývá kročejová neprůzvučnost. Kročejový hluk vzniká přímo při provozu na povrchu podlahy a odtud se přenáší do konstrukce stropu.

Jedním ze základních opatření pro zvýšení komfortu našeho bydlení v rámci rekonstrukce bytu v panelovém domě je nahrazení původního linolea na podlaze bytu jinou, moderní podlahovinou. Nejčastěji se dnes používá tzv. „plovoucí podlaha“, tedy vrstva složená z lamel, desek či parket, pokládaná na tenkou separační podložku.

Nová plovoucí podlaha v dětském pokoji v rekonstruovaném panelovém bytě, která nahradila původní měkčí lino. Rozsypané kostky jsou u sousedů víc slyšet.

Nová plovoucí podlaha v dětském pokoji v rekonstruovaném panelovém bytě, která nahradila původní měkčí lino. Rozsypané kostky jsou u sousedů víc slyšet.

FOTO: Archiv Nemopas

Tato stavební úprava často problém s kročejovou neprůzvučností nevyřeší, ale naopak může dojít ke zvýšení kročejového hluku, který při provozu na podlaze vzniká, a tím i ke snížení akustické pohody v sousedních bytech.

Nová podlahovina je oproti původnímu linoleu tvrdá a veškeré mechanické rázy (chůze, pád tělesa apod.) se snáze budou přenášet do konstrukce a okolních bytů, především pak do bytu o podlaží níže.

Hygienické požadavky

Při revitalizacích bytových domů je obvykle kladen důraz především na splnění energetických a tepelně technických požadavků. Děje se tak často na úkor požadavků hygienických, které by naopak měly být těmto nadřazeny.

Nová těsná okna sice zabrání únikům tepla, ale také zabrání potřebné výměně vzduchu a v bytě se pak hromadí škodlivé látky. Podrobně jsme o tomto problému již psali v samostatném článku. [celá zpráva]

Článek vznikl ve spolupráci se společností Nemopas.

Autor: Ing. Petr Schindler, inspektor nemovitostí

Inzertní sdělení
Inspekce nemovitostí NEMOPAS pomáhá majitelům nemovitostí a hlavně kupujícím i prodávajícím na realitním trhu zjistit skutečný technický stav nemovitosti. Inspekce tak šetří peníze za budoucí neplánované opravy nemovitosti a snižuje rizika realitního obchodu.
U nových domů a bytů inspektor pomáhá novým majitelům s převzetím nemovitosti od realizační firmy nebo developera. Majitel má tak šanci pomocí inspekce významně snížit riziko výskytu skrytých i zjevných vad a vyhne se tak budoucím nepříjemnostem při reklamacích.
Inspekce nemovitostí NEMOPAS provádí certifikovaní inspektoři nemovitostí, kteří mají vzdělání a praxi v oboru pozemních staveb a technického zařízení staveb a jsou členy Asociace inspektorů nemovitostí (AIN).
 

Ilustrační foto

FOTO: Nemopas

Technický stav nemovitosti je nejvíce podceňovanou skutečností při jejím nákupu. Kupující často věnuje enormní pozornost a energii vyjednávání o ceně, a k jeho škodě naprosto opomíjí samotný technický stav nemovitosti. Ten však může mít zásadní vliv na výslednou cenu. Tato zarážející situace se dá trefně vyjádřit lidovým příslovím našich předků „kupovat zajíce v pytli“, a taky je jí možno moderněji přirovnat k nákupu mobilního telefonu nebo počítače bez znalosti jejich základních parametrů. Investici v řádech tisíců korun by bez znalosti parametrů neudělal nikdo, ale nákup nemovitosti za milióny korun bez znalosti jejího technického stavu je bohužel běžnou praxí. Jen málokdo si uvědomuje, že malý vlhký flíček v podkroví nebo drobná prasklina nad schodištěm má přitom často cenu mnoha stovek tisíc nebo i miliónů korun vydaných za následné opravy.
Důležitost této služby ilustruje i fakt, že služba je běžným doplňkem realitního trhu v zahraničí (v USA přes 90 % realitních obchodů).