Základová půda je často velmi nestejnorodým podkladem. Různé horniny mají různou únosnost a různě se stlačují při zatížení domem. Důležitou vlastností hornin je rovněž jejich reakce na změny vlhkosti. Základová půda pod domem není neměnným prostředím, mohou zde probíhat poměrně významné změny, které především souvisejí se změnami vlhkosti a teploty.

Na vlhkost zeminy mohou mít vliv úpravy propustnosti povrchů kolem domu stejně jako nová výstavba v sousedství nebo globální klimatická změna. Chování zeminy pod domem může nepříznivě ovlivnit i zdánlivě nevinné zateplení podlahy na terénu.

Typický průběh trhlin při podmrznutí základu rodinného domu.

Typický průběh trhlin při podmrznutí základu rodinného domu.

FOTO: Encyklopedie vad

Základním projevem problémů se základy jsou trhliny v nosných i nenosných konstrukcích. Trhliny mohou podle šířky a rozsahu omezovat využívání obytných prostor a prostor přiléhajících k domu. Z trhlinami postižené konstrukce může opadávat povrchová úprava, což může u vyšších domů ohrozit zdraví a životy lidí, vybavení domu a ostatní konstrukce. Přes trhliny v obvodových stěnách v zimě táhne studený vzduch.

U pasivních trhlin a u aktivních trhlin malé šířky a rozsahu zřícení domu obvykle bezprostředně nehrozí. U rozsáhlejších aktivních trhlin v nosných konstrukcích může jít, z hlediska stability nosných konstrukcí, o velmi závažný problém. Dům nebo část domu se může i zřítit.

Odstranění poruch vzniklých vlivem nerovnoměrného sedání a sanace základů jsou nákladné a mnohdy nelze za rozumné peníze docílit zcela bezvadného stavu.

Vysychání nebo smáčení hornin

Některé horniny se při vysychání smršťují, část domu na nich založená pak může poklesnout, naopak při namočení bobtnají a nadzvedávají základy. K vysychání a smáčení dochází při kolísání podzemní vody v horninách pod domem, velké množství vody mohou k domu přivádět nebo naopak od domu odvádět výkopy podzemního vedení eventuálně podzemních staveb (tunel).

Blízko pod povrchem terénu je obsah vody v hornině závislý na počasí, smršťování a bobtnání hornin tudíž značně ovlivňuje mělce založené objekty. Vysychání může způsobit také strom rostoucí blízko domu odebírající vláhu svými kořeny. Důsledkem změn objemu hornin od vysychání a smáčení je nerovnoměrné sedání domů a vznik trhlin v základech a ve stěnách, které na základech spočívají.

K vytvoření trhlin může dojít i na domech, které byly do té doby bez problémů. Změnu vlhkosti zeminy pod domem mohou způsobit dodatečné úpravy kolem domu, které vodu od domu odvádějí nebo naopak přivádějí.

Příkladem jsou drenáže kolem domu, osazení stromů k domu, nové povrchové úpravy terénu nebo i provedení studny, a to i u souseda.

Promrzání zeminy pod základy

Zemina vystavená mrazu mění svůj objem v důsledku zamrzání vody v pórech zeminy. Jak známo, mrznoucí voda zvětšuje svůj objem. U různých zemin se promrznutí uplatňuje do různé hloubky.

Písčité zeminy reagují na mráz málo, jílovité výrazně. Promrzá-li zemina hlouběji, než je spodní úroveň základu (základová spára), dojde k nadzvedávání základu. Jestliže stavba nad základy nebude dostatečně tuhá, vytvoří se v jejích stěnách trhliny.

Promrznout můžou základy neobývaných a nevytápěných domů, případně domů, do jejichž podlah byla doplněna tepelná izolace.

Termovizní řez základem domu bez tepelné izolace v podlaze. Pod bílou křivkou nedochází k zamrzání zeminy, základy jsou stabilní.

Termovizní řez základem domu bez tepelné izolace v podlaze. Pod bílou křivkou nedochází k zamrzání zeminy, základy jsou stabilní.

FOTO: Atelier DEK

Termovizní řez základem domu po provedení tepelné izolace v podlaze. Bílá křivka zasahuje k patě základu. Základ může být nestabilní.

Termovizní řez základem domu po provedení tepelné izolace v podlaze. Bílá křivka zasahuje k patě základu. Základ může být nestabilní.

FOTO: Atelier DEK

Jak se vyhnout problémům

Recept je poměrně jednoduchý. Před koupí domu se nechají odborníkem zkontrolovat jeho základy. Totéž platí pro případy stávajících domů při plánování úprav, které se i nepřímo základů týkají.

Kontrola před koupí domu certifikovaným inspektorem vyjde podle velikosti domu od 5 do 15 tisíc korun. Statický posudek před zamýšlenými úpravami od autorizovaného statika může být o něco dražší.

Autor: Ing. Ctibor Hůlka, inspektor nemovitostí

Článek vznikl ve spolupráci se společností Nemopas.

Inzertní sdělení
Inspekce nemovitostí NEMOPAS pomáhá majitelům nemovitostí a hlavně kupujícím i prodávajícím na realitním trhu zjistit skutečný technický stav nemovitosti. Inspekce tak šetří peníze za budoucí neplánované opravy nemovitosti a snižuje rizika realitního obchodu.
U nových domů a bytů inspektor pomáhá novým majitelům s převzetím nemovitosti od realizační firmy nebo developera. Majitel má tak šanci pomocí inspekce významně snížit riziko výskytu skrytých i zjevných vad a vyhne se tak budoucím nepříjemnostem při reklamacích.
Inspekce nemovitostí NEMOPAS provádí certifikovaní inspektoři nemovitostí, kteří mají vzdělání a praxi v oboru pozemních staveb a technického zařízení staveb a jsou členy Asociace inspektorů nemovitostí (AIN).
 

Ilustrační foto.

FOTO: Nemopas

Technický stav nemovitosti je nejvíce podceňovanou skutečností při jejím nákupu. Kupující často věnuje enormní pozornost a energii vyjednávání o ceně, a k jeho škodě naprosto opomíjí samotný technický stav nemovitosti. Ten však může mít zásadní vliv na výslednou cenu. Tato zarážející situace se dá trefně vyjádřit lidovým příslovím našich předků „kupovat zajíce v pytli“, a taky je jí možno moderněji přirovnat k nákupu mobilního telefonu nebo počítače bez znalosti jejich základních parametrů. Investici v řádech tisíců korun by bez znalosti parametrů neudělal nikdo, ale nákup nemovitosti za milióny korun bez znalosti jejího technického stavu je bohužel běžnou praxí. Jen málokdo si uvědomuje, že malý vlhký flíček v podkroví nebo drobná prasklina nad schodištěm má přitom často cenu mnoha stovek tisíc nebo i miliónů korun vydaných za následné opravy.
Důležitost této služby ilustruje i fakt, že služba je běžným doplňkem realitního trhu v zahraničí (v USA přes 90% realitních obchodů).