Důležité je mít kde stavět, tedy stavební pozemek a jistotu, že jde o území určené k zástavbě. Doporučuji před vlastní koupí pozemku ověřit si na příslušném stavebním úřadě, zda je pozemek podle územního plánu skutečně pozemkem stavebním.

Dalším krokem je najít si osobu nebo firmu, která by byla schopná realizovat projekt po všech stránkách a ujistit se, že má k takové realizaci, ať je projektového, či stavebního charakteru, příslušné oprávnění (nejlépe autorizační oprávnění). Buď máme na takového člověka či firmu doporučení, nebo hledáme na internetu či v nabídkových katalozích.

Zvolíme-li projekt, který není tzv. typový, není vybrán z určitého nabídkového katalogu, je třeba zjistit, zda je stavba vhodná z hlediska existujících regulací v daném místě. To znamená např. povolenou výšku zástavby, počet podlaží, uliční čáru, zastavěnou plochu pozemku a další informace, např. o typu střechy (rovná, šikmá, sedlová) v dané oblasti povolené, a vyjasnit si s architektem nebo projektantem zadání, tedy to, co stavebník od projektu požaduje.

Schvalovací řízení

Prvním krokem a zároveň povinností zvoleného projektanta je prověřit klientovi před nákupem pozemku, že na něm lze vůbec stavět dům.

Pokud ano, zhotoví projektant dokumentaci pro vydání územního rozhodnutí. Územní rozhodnutí je dokument, který vydá příslušný stavební úřad a který vymezuje stavební pozemek, umisťuje navrhovanou stavbu, stanoví její druh a účel, podmínky pro její umístění a pro zpracování projektové dokumentace k vydání stavebního povolení, případně pro ohlášení stavby a její napojení na veřejnou infrastrukturu.

Během stavebního řízení musí stavebník splnit například tyto podmínky:
* příslušná hygienická stanice dává podmínku, aby navrhovaný objekt např. nezastínil obytné objekty v sousedství, aby hluk při stavební činnosti neohrožoval zdraví osob bydlících v okolí
* odbor životního prostředí se zaměřuje na exhalace, na případné kácení starých dřevin na stavebním pozemku a likvidaci jiné zeleně
* správci veřejných sítí určují podmínky, za jakých se lze napojit na veřejnou síť
* v případě, že objekt bude stát v památkově chráněné oblasti, je nezbytné si vyžádat i stanovisko orgánů památkové péče, atd.

Stavební povolení

Máme-li vydáno územní rozhodnutí, můžeme přikročit k přípravě projektové dokumentace přikládané k žádosti o vydání stavebního povolení. Tato dokumentace podrobně specifikuje projektovaný dům i jeho napojení na technickou infrastrukturu.

Je zde přesně definována nosná konstrukce domu, použité materiály a požadavky na jednotlivé konstrukce. Dům musí být projektován tak, aby byl nejen hezký, ale aby byl také navržen ekonomicky a provozně co nejlépe. Vždyť stavebník bude za provoz domu (hlavně energie) platit. Proto je zvlášť důležité věnovat pozornost plášti budovy a jeho tepelně technickým parametrům. Jakákoli chyba při návrhu technického řešení se krutě vymstí.

Po zpracování projektové dokumentace a po jejím projednání s orgány státní správy či samosprávy, se správci sítí atp. lze zkompletovat žádost o vydání stavebního povolení za podmínek daných stavebním zákonem a požádat příslušný stavební úřad o vydání stavebního povolení.

Ve stavebním povolení stavební úřad určí podmínky pro provedení stavby, případně i pro její užívání, a rozhodne o námitkách účastníků řízení. Zároveň zabezpečí ochranu veřejných zájmů a dodržení obecných požadavků na výstavbu, včetně požadavků na bezbariérové užívání stavby atd. Podle potřeby rozhodne, které fáze výstavby mu stavebník oznámí za účelem provedení kontrolních prohlídek stavby; může i stanovit, že stavbu lze užívat jen na základě kolaudačního souhlasu.

Další potřebné dokumenty

Samotná projektová dokumentace pro stavební povolení však nestačí k tomu, aby si stavebník mohl být jist, že mu stavební firma postaví dům za plánované peníze. Ať už to jsou peníze z vlastních zdrojů, či kombinované s nějakým úvěrem.

V podstatě existují dvě možnosti: buď si klient na základě této dokumentace (s nepřesností odhadu nákladů) vybere stavební firmu, která sama zhotoví projekt pro provedení stavby, nebo ještě před výběrem stavební firmy zadá zpracování prováděcí projektové dokumentace autorovi stavebního projektu.

To má výhodu v tom, že projektant dopracuje projekt do podrobností určujících cenu díla s odlišností v jednotkách procent. Ideální je, když k tomu zpracuje výkaz výměr, který přesně určuje, kolik metrů čtverečních, běžných nebo kubických jednotlivých materiálů bude potřeba; ať jsou to cihly, malta nebo zpevňovací armatury, zkrátka všechny materiálové prvky, které jsou v domě zabudovány.

Na základě této dokumentace je stavební firma schopna odhadnout náklady na stavbu domu s velkou přesností. Má to i výhodu možnosti zpětné kontroly firmy stavebníkem prostřednictvím technického dozoru. Tento postup ostatně doporučujeme i našim klientům.

Stavebně technický dozor

Pro každého investora je důležité najmout si technický dozor, tedy člověka, který dohlíží na to, aby stavba odpovídala projektu. Ten by měl zamezit nebezpečí, že stavební firma bude chtít ušetřit a zaměnit vyprojektovaný materiál za jiný, který sice vypadá stejně, ale je levnější a méně kvalitní. Hlídá stavebníkovi účelné vynaložení prostředků, proto by nikdy neměl být od dodavatelské stavební firmy.

Kolaudace stavby

Dokončenou stavbu, na niž bylo vydáno stavební povolení, je nutné zkolaudovat. O kolaudaci se žádá příslušný stavební úřad. Počínaje lednem 2007 vstoupil v platnost Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), který mnoho postupů mění a zjednodušuje.

Nezbytnou součástí kolaudačního řízení jsou technické kontroly zabudovaných zařízení, především elektroinstalace. Má-li dům zabudovány komíny na odvod spalin, je třeba revize kominíka. Mám-li v objektu zabudován jiný systém vytápění než přes radiátory, potřebuji revizi topení a potvrzení o shodě, že jsem použil pro rozvody teplé vody trubky na horkou vodu.

Mám-li v objektu žumpu nebo chemickou čističku odpadních vod, potřebuji prohlášení o shodě, že zařízení zabudované v zemi je shodné s kolaudovaným výrobkem a že odcházející znečištěné látky nepřesahují povolenou normu. Tyto zprávy by měl vždy vydat dodavatel příslušného technického zařízení a jejich vyhotovení je nutné i v případě, že stavebník bude stavbu užívat jen na základě ohlášení.

Doporučuji, aby stavebník zadal kolaudaci stavby dodavatelské stavební firmě, která mu na závěr předá zkolaudovaný dům. Ještě před kolaudací a odevzdáním objektu by stavební firma měla zpracovat dokumentaci skutečného provedení stavby. Při každé stavbě totiž vzniknou určité odchylky a stavební úřad by měl mít k dispozici aktuální stav objektu.

Rekonstrukce bytového jádra

Jde o úpravu prostoru v objektu, který už stojí. Tady nepotřebujeme dokumentaci pro územní rozhodnutí. Maximálně požádáme o vydání stavebního povolení na úpravu bytového jádra. Podkladem k jeho vydání bude jen několik vyjádření od dotčených orgánů státní správy a od majitele objektu. Dále je možné, že bude nutné doložit statický posudek.

Větší rekonstrukce bytu

Zde už je třeba stavební povolení. Bude nutné dodržet všechny normy a vyhlášky, např. hygienické. Zároveň nesmíme zasáhnout do nosných konstrukcí objektu bez ověření, zda je to možné. Takže můžeme změnit dispozice bytu, ale musíme respektovat konstrukční nosný systém. I k této záležitosti se vyplatí spolupráce s odborníkem s příslušným oprávněním.