S příběhy, kdy zájemce o dům, byt či chatu zaplatil rezervační poplatek a už nikdy neviděl ani peníze ani nemovitost, se v posledních letech roztrhl pytel.

Manželé toužili po domě za 1,6 miliónu korun, dokonce si půjčili 160 000 korun na rezervační zálohu, ale pak se ukázalo, že dům je svázán řadou exekucí. Domu se nedočkali stejně jako složené zálohy.

Podobně jako dvojice, která složila zálohu 60 tisíc korun za půl miliónovou chatu. Realitka se najednou k prodeji neměla, nabízela ji dál na svých webových stránkách a oni už své desetitisíce neviděli. Šťastnější byli manželé, kteří o svou zálohu na dům bojovali měsíce. Teprve když svůj příběh zveřejnili na internetu, vrátila jim realitní společnost peníze.

Zpět jen část peněz

Na náš deník se obrátila paní Marie z Prahy, která, aby vyjádřila svůj zájem o dům, složila realitní kanceláři 100 000 korun. Až poté s pomocí stavebního odborníka zjistila, že v domě proběhla špatně provedená rekonstrukce, navíc bez stavebního povolení, a na pozemku jsou další černé stavby nezapsané v katastru.

Z odborného hlediska neprodejné, realitní společnost však opět odmítla složenou zálohu vyplatit. Nakonec byla žena po najmutí právního zástupce úspěšná, když získala polovinu zálohy zpět.

Má-li kupující o nemovitost zájem, může přistoupit k uzavření smlouvy přímo s prodávajícímVladimír Fajstavr, pražský advokát

Podle právníků je přitom toto vše zbytečné. Chcete-li koupit nemovitost a vstoupí-li do prodeje realitní kancelář jako zprostředkovatel, není nutné podepisovat rezervační smlouvu nebo skládat poplatky.

„Rezervační smlouva má své místo v realitním obchodě, pro prodávajícího i kupujícího představuje určité zajištění. Stejně jako je legitimní požadavek prodávajícího na zaplacení nevratné rezervační zálohy, je naopak z pohledu kupujícího na místě trvat na tom, aby rezervační záloha byla vratná. To platí, jsou-li účastny pouze dvě strany – tedy prodávající a kupující. Jiným případem je, když na obchodu participuje zprostředkovatel, typicky realitní kancelář,“ vysvětluje Vladimír Fajstavr, pražský advokát věnující se realitnímu trhu.

Když zálohu, tak vratnou

„Realitní kancelář poté, co zajistí prohlídku nemovitosti a poskytne základní informace, předloží vlastní rezervační smlouvu, která nezřídka bývá právní paskvil. Obsahuje závazek kupujícího uzavřít kupní smlouvu s třetí osobou, která není vůbec účastníkem smlouvy – prodávajícím, a povinnost složit nevratnou zálohu, která bude použita následně jako záloha na kupní cenu. Fakticky si ji však většinou realitní kancelář po dohodě s prodávajícím nechá k úhradě vlastní provize,“ říká advokát.

„Realitní kancelář hájí zájmy svého klienta – prodávajícího, to by si měl kupující uvědomit, a vyvíjí tlak na složení rezervační zálohy, ze které je pak živa. Já klientům nedoporučuji takové smlouvy uzavírat. Má-li kupující o nemovitost zájem, může přistoupit k uzavření smlouvy přímo s prodávajícím. Například smlouvy o smlouvě budoucí nebo přímo smlouvy kupní. Vždy se vyplatí počkat a zjistit faktické i právní okolnosti obchodu a až pak uzavřít jakoukoliv smlouvu,“ radí Fajstavr.

Nebýt zbrklý

Důležitá je opatrnost. „Nejsou-li známy všechny podstatné informace, je na místě ve smlouvě sjednat podmínky, které klientům zaručí, za jakých podmínek lze od smlouvy bez sankce odstoupit,“ dodává Fajstavr.

Podlehnou-li totiž zájemci o nemovitost nátlaku realitního makléře, nebo jen zbrkle podepíší a zaplatí často nesmyslně vysoké zálohy, mají z právního hlediska smůlu.

„Za každých okolností postupujeme vždy podle podepsaných a platných smluv, které byly podepsány svobodně oběma stranami. Jednostrannou výpovědí nelze smlouvu zrušit vyjma známých zákonných důvodů. Proto naše společnost musí podepsané dohody respektovat a plnit,“ říká Milan Zavadil, generální ředitel M&M reality, se kterou sváděli boj zmínění nešťastní zájemci o koupi.

Kupující by si v těchto případech měli uvědomit, že realitní společnosti jsou jejich protějšky, nikoli zástupci a snažit se chránit sebe a své zájmy. V rukavičkách s nimi totiž nikdo zacházet nebude.

„Pokud jde někdo dvakrát na prohlídku a potom po týdnu podepíše smlouvu a zaplatí peníze a navíc má vysokou školu, nevím, co bychom měli dělat více,“ dodává Zavadil.