Variabilní, též plovoucí, úroková sazba hypotéky je vázána na takzvanou sazbu PRIBOR (Prague InterBank Offered Rate neboli pražská mezibankovní nabídková sazba). Jedná se o úrokovou sazbu, za kterou si banky navzájem poskytují úvěry na českém mezibankovním trhu. Vyhlašuje ji Česká národní banka.

Variabilní sazba se odvíjí od PRIBORu a marže

Pro stanovení výše plovoucí sazby naprostá většina bank bere jako základ výpočtu sazby měsíční PRIBOR (tzv. 1M PRIBOR, v současné době je jeho výše 0,31 procenta). Hypoteční banka počítá s ročním PRIBORem (tzv. 12M PRIBOR – nyní je jeho výše 0,76 procenta).

UniCredit Bank variabilní sazbu váže na tzv. BMR (Bank Mortgage Rate, bankovní hypoteční sazba), která je odvozena z 1M PRIBORu a počítá s odchylkou +/-0,1 procent. „Toto řešení jsme zvolili proto, abychom klientovi nemuseli měnit sazbu při každém malém výkyvu 1M PRIBORu,“ upřesnil pro Právo Petr Plocek z UniCredit Bank.

Konečná výše variabilní (plovoucí) úrokové sazby se pak skládá z příslušné sazby PRIBOR a marže, kterou si banka volí sama. Banky mají většinou různé výše marže, například v závislosti na hodnotě zástavy.

Konstrukce variabilní úrokové sazby
Banka
PRIBOR
Marže banky
Variabilní úroková sazba (PRIBOR + marže)
Česká spořitelna
1M (0,31 %)
od 1,5 %
od 1,81 % 
Fio banka
1M (0,31 %)1,75 %
2,06 %
GE Money Bank
1M (0,31 %)od 1,94 %
od 2,29 %
Hypoteční banka
12 M (0,76 %)
od 2 % do 3,2 % (1)
od 2,76 % do 3,96 % (1)
LBBW Bank
1M (0,31 %)1,98 %
2,29 %
mBank
1M (0,31 %)od 2,43 % do 2,53 % (2)od 2,74 % do 2,84 % (2)
Raiffeisenbank
1M (0,31 %)od 2,1 % do 8,2 % (3)
od 2,41 % (4)
Uni Credit Bank
BMR (0,37 %)
2,93 %
3,3 %
Zdroj: banky; Poznámka: úrokové sazby platné k 4. červnu 2013; (1) podle hodnoty zástavy, 2 % pro hypotéky do 70 % hodnoty zástavy, 3,2 % pro hypotéky do 100 % hodnoty zástavy); (2) podle hodnoty zástavy, 2,43 % pro hypotéky do 50 % hodnoty zástavy, 2,53 % pro hypotéky do 80 % hodnoty zástavy); (3) podle typu hypotéky; (4) HÚ Klasik

Konstrukce plovoucí úrokové sazby napovídá, že její výše se může měnit i několikrát do roka, a to právě v závislosti na aktuální výši PRIBORu. Pro klienta to znamená, že s každou změnou plovoucí sazby dojde i ke změně měsíční splátky. Může se zvýšit, ale pochopitelně i snížit.

Variabilní hypotéka je pro zkušené a odvážné

Většina bank, které hypotéky s plovoucí sazbou zařadily do své nabídky, klientům poskytuje samostatné produkty (například Česká spořitelna nabízí Hypotéku ČS s proměnnou úrokovou sazbou, mBanka mHypotéku Light, nebo třeba UniCredit Bank Převratnou hypotéku), u Raiffeisenbank si naopak můžete u běžné hypotéky plovoucí sazbu zvolit míst fixní sazby.

Výhodou variabilních hypoték je nižší úroková sazba, než je tomu v případě hypoték s fixní sazbou.

Nevýhodou je již zmiňovaná absence jistoty výše splátek. Podle vyjádření odborníků jsou variabilní hypotéky vhodné hlavně pro typ klientů, kteří se nebojí riskovat, i pro ty, kteří nemají napjatý rodinný rozpočet a případné nečekané zvýšení měsíční splátky jim nebude dělat problémy.

„Hypotéka s proměnnou úrokovou sazbou je určena klientům, kteří umí dobře řídit své finance, zajímají se o dění na finančních a kapitálových trzích a počítají s tím, že splátka hypotéky může být každý měsíc jiná,“ upřesnila pro Právo Klára Pačesová z České spořitelny.

Porovnání plovoucích a fixních úrokových sazeb pro hypoteční úvěr do 80 % hodnoty zástavy ve výši 1,6 miliónu korun se splatností 20 let
Banka
Hypotéka s plovoucí sazbouHypotéka s 5letou fixní sazbou
Úroková sazba
(v %)
Měsíční
splátka
(v Kč)
Úroková sazba
(v %)
Měsíční splátka
(v Kč)
Česká spořitelna
od 1,91
1. spl.: 9203
poslední spl.: 6587 (1)
od 2,99
 8883
Fio banka
od 2,76
8682,57
od 3,39
9189,18
GE Money Bank
3,04
8905,63
3,39
9189,17
Hypoteční banka
2,96
8841 (2)
3,69
9436 (2)
LBBW Bank
2,94
spl. jistiny: 6667
spl. úroků: od 4291 do 16 (3)
3,38
9221
mBank
2,84
8746
3,24
9067
Raiffeisenbank
2,41
8409
3,19
9027
UniCredit Bank
3,3
9116
4,09
9772
Zdroj: banky; Poznámka: úrokové sazby platné k 4. červnu 2016; (1) degresivní splácení - splátka klientovi v čase klesá; (2) splátka zahrnuje měsíční poplatek za správu úvěru 150 Kč, nezahrnuje poplatek 2900 Kč za zpracování hypotéky; (3) splátka úroků v čase rovnoměrně klesá (např. v polovině doby splácení: 2090 Kč)

Variabilní hypotéky mají prakticky shodné parametry (například požadovanou výši zástavy, splatnost či poplatky) jako hypotéky s fixní sazbou. Banky většinou nemají ani žádné zvláštní nároky na žadatele o tento typ hypotéky, jen některé požadují, aby měli lidé vyšší rezervu v příjmech.

Přechod z variabilní na fixní sazbu banky umožňují

Hypotéky s variabilní sazbou v mnoha bankách patří mezi nejpreferovanější typy hypoték. Velký zájem o ně potvrzují například ve Fio bance, kde je klienti volí ihned po hypotékách s fixací sazby na pět let (zhruba 30 procent případů), v GE Money Bank činil podíl variabilních hypoték kolem 35 procent z nového objemu sjednaných hypoték. Podobně na tom jsou i v UniCredit Bank či LBBW Bank, v mBank mají klienti o tento typ hypoték dokonce vyšší zájem než u hypoték s fixní sazbou.

Také server Sfinance.cz eviduje zájem o variabilní hypotéky. „Počet variabilních hypoték se v poslední době zvyšuje. Dnes má přibližně každá desátá nově sjednaná hypotéka variabilní sazbu, velké zastoupení má například UniCredit Bank,“ uvedl pro Právo Martin Špaček ze serveru Sfinance.cz.

Ovšem může nastat situace, kdy plovoucí sazby ztratí na atraktivitě a pro klienty bude mnohem zajímavější si úrokovou sazbu zafixovat na delší období. Banky jsou na tuto variantu připraveny a klientům přechod umožňují.

Z variabilní na fixní sazbu můžete přejít prakticky kdykoli v průběhu splácení hypotéky. Některé banky po vás budou vyžadovat, abyste je na svůj záměr upozornili alespoň 30 dní předem (například UniCredit Bank či LBBW Bank). Česká spořitelna přechod umožní jen jednou, a to k prvnímu dni v měsíci. „Přejít z variabilní sazby na fixní sazbu lze jednou ročně, a to při výročí změny sazby PRIBOR,“ upřesnila pro Právo Kateřina Krásová z Hypoteční banky.

Většina bank si za přechod z variabilní na fixní sazbu účtuje poplatek příslušející změně ve smlouvě. Patnáct set korun zaplatíte Fio bance, dva tisíce korun pak Hypoteční bance či UniCredit Bank a LBBW Bank si za druhý a každý další přechod účtuje tři tisíce korun (první je zdarma). Klienty mBank a GE Money Bank změna z plovoucí na fixní sazbu nic nestojí.

Pokud se rozhodnete změnit fixní sazbu na variabilní, musíte si počkat na konec fixace. Banky vám v průběhu fixačního období přechod neumožní.

Rozdíl mezi reálnými sazbami jednotlivých bank můžete zjistit například prostřednictvím on-line hypoteční kalkulačky.