Darování nemovitosti dětem už za života rodičů má jednu velkou výhodu. Je-li v rodině více dětí, rodiče mohou za svého života podle své volby uspořádat majetkové vztahy, a předejít tak možným sporům mezi dětmi o nemovitost po jejich smrti.

Tedy například dům darovat jen jednomu dítěti. Platí přitom ustanovení občanského zákoníku, že to, co jedno dítě dostane od rodičů za jejich života, se započte při vypořádání dědictví.

Jinými slovy, o to obdarovaný dostane z dědictví méně.

Samozřejmě je tu riziko, že darování nemovitosti jednomu dítěti se nemusí líbit druhému a že tento krok může rozjitřit vztahy v rodině.

Kdy je také vhodné dát nemovitost dětem

Darování nemovitosti za života rodičů je vhodné například tehdy, pokud tomu odpovídá rodinná situace, nebo když jsou rodiče dobře majetkově zajištěni. Tedy například tehdy, když se děti chtějí osamostatnit a jedno z dětí může dostat nemovitost a druhé odpovídající sumu peněz, ať už od rodičů či sourozence.

Nebo když se rodiče rozvádějí, tak může být za určitých podmínek dobrým řešením, když dům či byt ve společném majetku darují dětem.

Už bez daně

Velkým usnadněním darování nemovitosti je to, že od ledna 2008 je darování z daňového hlediska stejně zvýhodněno jako dědictví.

Jde-li o darování mezi příbuznými v první a druhé příbuzenské skupině, neplatí se z daru žádná darovací daň.

Nemusí se finančnímu úřadu podat ani daňové přiznání, ani znalecký posudek o ceně nemovitosti. Jedinými náklady spojenými s darováním jsou jen náklady na sepsání darovací smlouvy (ta musí být u nemovitosti vždy písemná) a pětisetkorunový poplatek za vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Na druhou stranu odborníci upozorňují, že darování nemovitosti dětem by si měli rodiče vždy dobře zvážit.

Notář: Povinností rodičů to není

„Není povinností rodičů darovat dětem nemovitost. Vždy záleží na konkrétní situaci v rodině. Vážným důvodem například může být, že dům chátrá, rodiče už jsou starší a nemají peníze ani síly na opravy. A mladí do domu nechtějí investovat, dokud jim nebude patřit,“ říká notář v Benešově Miloslav Jindřich.

Podle jeho slov si ale dospělé děti často chybně myslí, že je povinností rodičů jim dům darovat ještě za života.

„Kolikrát přijdou objednat smlouvu děti a říkají – já mám nárok, abych to dostal. Někdy se i stane, že když se pak dostaví i rodiče a já obě strany poučím o tom, že předání nemovitosti vůbec není povinností rodičů, a o možných rizicích převodu, k darovací smlouvě nakonec ani nedojde,“ zdůraznil Jindřich.

Podle jeho slov svého času bylo „moderní“ převádět nemovitosti už na malé vnuky. „To teprve může být velmi riskantní. Vnouče dospěje do zletilosti, rozhlíží se po světě a najednou zjišťuje, že potřebuje nové auto nebo začne hrát na automatech a klidně dům prodá nebo dá do zástavy a neptá se ani babičky a dědečka, ani svých rodičů,“ upozorňuje notář.

Vrácení daru

Při darování nemovitosti je třeba dobře zvážit i to, jak se děti ke svým rodičům chovají. Je možné, pokud by se vztah v budoucnu nějak narušil, požadovat vrácení daru? Zákon to připouští, ale jen za přesně stanovených podmínek.

„Dárce se může domáhat daru, jestliže se obdarovaný chová k němu nebo členům rodiny tak, že hrubě porušuje dobré mravy,“ uvádí § 630 občanského zákoníku. Nestačí rozhodně pouze „nevděk“ dítěte nebo jakékoli jeho „nevhodné“ chování.

Dobré mravy musí být porušovány ve značné intenzitě či soustavně. Může jít například o hrubé urážky, neposkytnutí potřebné pomoci, fyzické násilí. Ze zákona však neplyne, že by chování dítěte muselo mít přímo intenzitu trestného činu či přestupku.

Stupeň závažnosti porušování dobrých mravů – pokud obdarovaný odmítá vrátit dar – může ale posoudit jedině soud. Proto je důležité si darování raději předem velmi důkladně rozmyslet.

Obdarovaný je povinen vrátit dar od okamžiku, kdy hrubým chováním porušil dobré mravy a dárce ho k tomu vyzval. Požádat o vrácení daru je třeba do tří let od závadného chování.

Pokud dítě na výzvu dárce dar nevrátí, nezbaví se povinnosti vrátit dar například tím, že nemovitost prodá. V takovém případě má dárci poskytnout za dar aspoň peněžitou náhradu.

Za hrubé porušení dobrých mravů však nelze považovat to, když se obdarované dítě třeba časem rozhodne, že nemovitost prodá. Prodeji nebrání ani to, že je zřízeno právo doživotního bezplatného užívání nemovitosti rodičů nebo některého z nich, které vázne na nemovitosti jako věcné břemeno.

Věcné břemeno však musí i případný nový majitel nemovitosti respektovat, neboť se váže na konkrétní nemovitost, nikoli na konkrétního jejího vlastníka.

I detaily o obsahu věcného břemene

Darovací smlouvu si obě strany mohou teoreticky sepsat samy, ale v praxi je lepší, aby ji sepsal advokát či notář. U notáře je navíc výhodou, že má povinnost poskytnout při sepisování smlouvy právní radu oběma stranám.

Kvalitní smlouva či smlouvy jsou zvláště důležité v případě, kdy se současně zřizuje právo doživotního bezplatného užívání darované nemovitosti pro jednoho nebo oba rodiče, odpovídající věcnému břemenu na nemovitosti. Může jít o jeden či dva smluvní dokumenty.

Smlouva by totiž měla například stanovit rozsah práva plynoucího z věcného břemene, tedy zda půjde o užívání jedné či více místností a kterých, společných prostor, zda, popřípadě jak se bude oprávněný z věcného břemene podílet na úhradě nákladů na bydlení, jako je elektřina, voda, vytápění, opravy nemovitosti apod.

Vlastník nese veškeré náklady, jen když se na tom účastníci smlouvy dohodnou. Jde-li o tzv. výměnek, pak by mělo být ve smlouvě stanoveno, že rodič či rodiče budou mít nárok na poskytování osobních služeb jako jídla, praní topení atd. a v jakém rozsahu.

Přesné vymezení podmínek ve smlouvě může zabránit mnoha sporům a nedorozuměním v budoucnu.