Mnoho radních totiž ze sociálních důvodů, ale i z obav z negativních reakcí voličů, nevyužilo na úplné maximum možností, které jim dával zákon o jednostranném zvyšování nájemného. Soukromí majitelé naopak většinou daných možnosti plně využili.

Úlevy poskytla nájemníkům jak města, v nichž skončí regulace až v roce 2012 (Praha, krajská města – s výjimkou Ústí nad LabemOstravy – a středočeská města nad 10 tisíc obyvatel), tak města, v nichž regulace skončila už letošním rokem (asi 60 procent obcí).

Na druhou stranu je ovšem také nutno říci, že velmi mnoho obcí zvyšovalo činže v naprosto stejném tempu jako soukromí majitelé domů.

Menší růst i slevy

Věnujme se ale obcím, v nichž nějak ulevili nájemníkům. Nejdříve těm, v nichž regulace již skončila.

Například v Tachově nájemníci platí obci asi 30 korun za čtvereční metr, zatímco radní jim mohli určit nájemné o 15 korun vyšší. Soukromí majitelé naopak maximálního možného zvýšení zpravidla využili. Mimo jiné s argumentem, že tržní nájemné je v tomto městě až čtyřikrát vyšší než limit daný zákonem.

Obdobně v Rychnově nad Kněžnou mohla obec chtít od nájemníků až 51,59 koruny za metr, ale ti ve skutečnosti platí nejvýš 32,54 koruny.
V Písku činí obecní nájemné 45 korun za metr, ale obec mohla chtít o 8,50 koruny víc.

„Je to správný přístup. Obecní domy jsou veřejným majetkem a výše nájemného je znakem bytové politiky obcí. Ta by měla být především sociálně citlivá,“ řekl Právu předseda Sdružení nájemníků Milan Taraba.

Podle jeho slov tyto obce nejčastěji „stoply“ další růst nájemného v okamžiku, kdy dosáhly nákladového nájemného, které se u nich může pohybovat okolo 35 korun za metr.

Řada obcí sice zvedla nájemné na maximální možné, ale zvýšení rozložila v čase. De facto tedy poskytla nájemníkům dočasné slevy. I to je nutné ocenit.
Například v Karviné dosáhnou cílové hodnoty nájemného 50,02 koruny až v roce 2012. Nyní zde platí maximálně 36,43 Kč za metr, od ledna 2011 díky slevě 42,70 koruny.

Některé obce také využily maximálního nájemného jen pro některé byty. Například v Uherském Hradišti, kde nájemníci zrekonstruovaných obecních bytů platí 57,41 Kč za metr, ale u ostatních bytů 50 nebo 43 Kč.

Obce ne na ostří nože

Obecní nájemníci ve městech, v nichž skončila regulace, mají velkou výhodu dále v tom, že jim zpravidla již nehrozí skokový růst nájmů až na tržní úroveň.
To se o nájemnících v soukromých domech rozhodně nedá říct. Jejich majitelé totiž budou chtít co nejdříve dosáhnout tržního nájemného. K němu je totiž ve většině obcí stále ještě daleko.

Například v Domažlicích, kde regulace skončila na cílové hodnotě 44,91 koruny za metr pro obce a majitele, se nyní tržní nájemné pohybuje až na dvojnásobku. V Havlíčkově Brodu, kde dosud nájemníci platí maximální možné regulované nájemné 49,46 koruny za metr, bývá tržní nájemné 80 až 90 korun.

Zatímco tedy soukromí majitelé budou tlačit na nájemníky, aby souhlasili s dalším velkým zvýšením nájmů, a mnohdy pohrozí i soudy, lze předpokládat, že obce budou uvážlivější a nebudou hnát nájmy „na ostří nože“.

Řada z nich již uvedla, že počítá s dalším zvyšováním nájmů každoročně maximálně o inflaci. Také volby dopadly v tomto směru v mnoha místech pro nájemníky docela příznivě.

Velká města mají čas

Právně jiná situace je v Praze, krajských městech (s výjimkou Ústí nad Labem a Ostravy) a ve středočeských větších městech, kde možnost jednostranného zvyšování pokračuje až do konce roku 2012.

Pokud někde radní ulevili nájemníkům oproti limitům v zákoně, mají snadnou možnost to do roku 2012 dohnat, a tedy dosáhnout zákonem předpokládané cílové hodnoty nájemného. I zde je ale naprosto jasné, že řada obcí tyto možnosti plně nevyužije.

Například Praha 6, kde je podle zákona možné chtít v roce 2012 až téměř 150 korun za metr, činí zatím nájemné nanejvýš zhruba 95 korun za metr a stejnou částku budou nájemníci v obecních domech platit i od ledna příštího roku. Radnice v minulosti vícekrát zdůraznila, že dnešní nájemné už taktak stačí na finanční možnosti nájemníků.

Neplatí to ale o všech velkých městech. V některých, jako jsou například Plzeň či Hradec Králové, radní zatím činže zvyšují každoročně na úplné maximum.

Majitelé domů brojí proti obecním nájmům

Nižší nájmy v obecních domech oproti soukromým – i když i ty jsou mnohdy už nad možnosti nájemníků – ještě zvýšily atraktivitu bydlení v městských bytech oproti soukromým.

To se nelíbí majitelům domů. Někteří z nich tvrdí, že obce postupují protizákonně, když předepisují nájemníkům nižší činže, než jaké zákon umožňuje.

Jak reagovat v typických situacích
Týká se nájemníků žijících v obcích, v nichž letos končí regulace
* Pronajímatel mi zaslal návrh na zvýšení nájemného v příštím roce. Jak mám ve věci postupovat?
Zaslaný návrh je návrhem na uzavření dohody o změně nájemného. Bez vašeho souhlasu ke změně nájemného nemůže dojít.
* Pokud nebudu souhlasit s cenovým návrhem pronajímatele, nebude mi hrozit výpověď z bytu?
Ne. Pokud nesouhlasíte s cenovým návrhem pronajímatele, nájem trvá za stávajících podmínek.
* Návrh pronajímatele na zvýšení nájemného uvádí, že v případě mojí pasivity, tedy nereagování do určité lhůty, bude návrh platit. Je to pravda?
Nikoli. Takový dovětek ve výzvě nemá právní opodstatnění. Navrhovatel může časově omezit pouze návrh na své straně. V případě pasivity nájemníka platí dosavadní stav. Doporučujeme však vstoupit do jednání s pronajímatelem a hledat cesty pro dosažení dohody o nájemném.
* Po skončení možnosti jednostranně zvýšit nájemné chci nájemné zvýšit znovu. Jak mám postupovat?
Změna nájemného bude možná jen dohodou. Doporučujeme tedy zahájit jednání s nájemci o výši nájemného. Bez souhlasu nájemce již nebude možné nájemné jednostranně zvýšit.
* Je možné se v případě nedohody s nájemníkem obrátit na soud, aby změnil výši nájemného?
Ano, současná právní úprava však jednoznačně neřeší, jak mají soudy v případě takových žalob postupovat. Je proto předložen návrh novely občanského zákoníku, která by rozhodování soudů v této věci jasně zakotvila. Soudy by podle tohoto návrhu mohly změnit nájemné na takzvané „nájemné v místě a čase obvyklé“.
* Z čeho budou soudy zjišťovat „nájemné v místě a čase obvyklé“?
Ze zkušeností z předchozích rozhodnutí soudů lze předpokládat, že soudy budou využívat posudků znalců (a cenových map, které chce MMR na poslední chvíli nechat vypracovat – pozn. red.). I samotné strany sporu budou moci navrhovat vlastní důkazy pro zjištění správné výše nájemného. Posouzení a vážení jednotlivých důkazů však bude na soudech samotných.
* Je pravda, že s ukončením deregulace končí staré smlouvy a je potřeba uzavřít smlouvy jiné, jinak nájem končí?
Není. Nájem trvá za stávajících podmínek, pokud se pronajímatel a nájemce nedohodnou jinak. Pronajímatel může nadále nájem vypovědět pouze z důvodů stanovených v zákoně.
Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR