Nemovitostí, které se objevují na dražebních portálech, je stále vysoký počet. Cena, za kterou jsou tyto nemovitosti nabízeny, je často výrazně nižší než běžná tržní, což láká ke koupi. Jak si pořídit nemovitost v dražbě?

Průběh dražby

Pokud se vám zalíbí nemovitost v dražební nabídce, zjistěte si, kdy se koná prohlídka daného objektu. Rozhodně nekupujte nic, co jste předem neviděli. Stav uvedený v popisku se nemusí shodovat s tím reálným. Běžně se umožňují dvě návštěvy nemovitosti před samotnou dražbou, dostavte se na obě, abyste měli co nejvíce času odhalit všechny případné závady.

Dražby se může zúčastnit ten, kdo je oprávněn nabýt v České republice nemovitost. Za účast na dražbě nic neplatíte, ale musíte složit tzv. dražební jistotu, čas na to máte do zahájení dražby. Před dražbou si spočítejte, zda máte prostředky na doplacení kupní ceny. Pokud byste nebyli schopni doplatek uhradit v plné výši, propadne vám složená dražební jistota.

Výši jistoty si každý exekutor stanoví sám, nejčastěji se jedná o 10 % vyvolávací ceny draženého objektu. Předtím, než se pro dražbu rozhodnete, přečtěte si dražební vyhlášku, budete tak přesně vědět, jaká jsou vaše práva a povinnosti. Ideálně vyhlášku zkonzultujte s právníkem, abyste vyloučili možnost, že jste něco pochopili chybně.

U exekučních dražeb tvoří nejnižší cenu takzvané nejnižší podání, tedy cena vyvolávací. Ta činí dvě třetiny výše znaleckého odhadu hodnoty nemovitosti. Pokud se nemovitost nepodaří vydražit napoprvé, její vyvolávací cena pro druhou dražbu klesne na polovinu odhadní hodnoty.

V případě, že svoji vytipovanou nemovitost úspěšně vydražíte, jste povinni zaplatit částku, za kterou jste nemovitost vydražili. Následně exekutor oznámí změnu vlastnického práva na katastrální úřad, po zapsání do listu vlastnictví se stáváte majitelem nemovitosti.

Rizik je mnoho

Koupě nemovitosti v dražbě neznamená jen nízkou kupní cenu. Výhodná nabídka je leckdy vyvážena rizikovými okolnostmi. A ani s tou cenou to nemusí být zase tak příznivé.

Problematický je již samotný odhad ceny nemovitosti. Odhadce nemusí mít dostatek času k prověření kvalit nemovitosti, navíc se může potýkat s nevstřícností majitele, jehož majetek je nedobrovolně dražen. Odhadce pak určuje cenu podle nabídkových cen, ne tržních. Mezi obdobím odhadu a samotnou dražbou může uběhnout více času, což se také odrazí na hodnotě objektu. Vyvolávací cena se tak může přiblížit na dosah tržní. Informujte se proto předem, jak se pohybují ceny podobných typů nemovitostí v dané lokalitě.

Původnímu majiteli nejspíše seberete střechu nad hlavou, předpokládejte proto, že se vám pokusí „pomstít“ znehodnocením majetku, třeba formou rozbití koupelny. Stav nemovitosti, zejména interiéru, může být v okamžiku převzetí nemovitosti jiný než při prohlídce. Počítejte proto s případnou rekonstrukcí. U neobydlených nemovitostí se stav objektu může měnit velmi rychle.

Nezapomeňte si také zkontrolovat, zda není na nemovitost uvaleno věcné břemeno užívání třetí osoby, případně průchod nebo průjezd přes pozemek. Práva těchto osob zůstávají převodem vlastnictví v důsledku dražby nedotčena.

Na vaše dotazy odpovídá Martin Špaček z portálu Sfinance.cz.

Slyšela jsem, že je možné nemovitost pořídit s velkou slevou v dražbě nebo aukci. Je mezi těmito typy koupě nějaký rozdíl?
Aukce se od dražby liší podmínkami. Na aukci je stanovuje její pořadatel, kupující s nejvyšší nabídkou kupní ceny získává vlastnictví prodávané nemovitosti. Dražba probíhá dle podmínek stanovených zákonem a vlastnictví draženého předmětu přechází na vydražitele, kupce s nejvyšší nabídkou, v den zaplacení celé částky. Z aukce odcházíte s písemnou kupní smlouvou s ověřenými podpisy, z dražby s dražebním protokolem a po uhrazení částky získáte potvrzení o nabytí vlastnictví, které slouží k zápisu změny vlastníka v katastru nemovitostí. Účast na dražbě potvrdíte složením dražební jistoty, v případě nevydražení ji dostanete zpět.
Rádi bychom vydražili domek, ale nemáme na něj dostatek peněz. Je možné vzít si na draženou nemovitost hypotéku?
Koupi nemovitosti v dražbě lze financovat hypotečním úvěrem, musíte však mít k dispozici nemovitost v odpovídající hodnotě, kterou si banka vezme do zástavy jako záruku řádného splacení úvěru. Zástavní právo lze sejmout z původně zastavěné nemovitosti a přenést jej na nově vydraženou nemovitosti až po skončení dražby a přechodu vlastnictví nemovitosti ve prospěch vydražitele.