Ani renomované realitní firmy se neshodnou na tom, zda ceny bytů už dosáhly dna, anebo ještě budou dále padat a vydávají v tomto směru protichůdná prohlášení.

Tisíce neprodaných bytů

Obtížnost hodnověrných předpovědí podtrhuje i fakt, že v současnosti jen v Praze stojí zřejmě až čtyři tisíce volných bytů, které developeři nabízejí marně.

„Bankovní financování a ceny stavebních prací u těchto bytů byly stanoveny ještě v době končícího hospodářského boomu. Pokles cen, který následoval, učinil z bytů postavených během roku 2009 neprodejné zboží,“ tvrdí Evžen Korec ze společnosti Ekospol a dodává: „Developeři si kvůli špatně nastavenému financování nemohou dovolit příliš zlevňovat. Ceny svých bytů upravili jen v řádu několika jednotek procent, což rozhodně nereflektuje aktuální tržní situaci.“

Rozhoduje cena

Přitom právě Ekospol si na nepřízeň klientů nemůže stěžovat. Nové projekty společnosti, jejichž prodej byl zahájen v letošním prvním čtvrtletí, vykazují nebývale vysokou předprodanost. Z 64 bytů v projektu Nový Park Písnice je za tři měsíce prodáno již více než 73 % bytů, z 90 bytů v projektu Panorama Kyje přesahuje předprodej hranici 66 %.

Ještě v letošním prvním pololetí firma doplní nabídku v obou projektech o další nové byty a zahájí prodej dalšího zbrusu nového projektu. A to vše v době, kdy klienti „papírovým“ projektům příliš nevěří a dávají přednost už dokončenému bydlení s možností brzkého nastěhování. V čem tedy spočívá tajemství obchodního úspěchu Ekospolu?

Jednoznačně v ceně. „Byty v těchto projektech jsou o statisíce levnější než ceny dokončených bytů a zájemci si dokážou spočítat, že se jim vyplatí počkat si na nové bydlení 1–2 roky,“ přiznává Evžen Korec.

Obdobný úspěch zaznamenává i společnost Bemett, která se rovněž zaměřuje na malometrážní byty v cenách v rozmezí 30 až 40 tisíc korun za metr čtvereční.

Zájem je o menší byty

„Z našeho pohledu a z průzkumů, které pro nás dělala společnost Hypoasistent, se nejlépe prodávají byty v cenové rovině 2–3 milióny korun, což jsou byty 2+kk, 3+kk od zhruba 45 do maximálně 75 metrů čtverečních,“ říká marketingový manažer společnosti Jan Koubík. Cílovou skupinu, jež toto bydlení hledá, tvoří mladí lidé věku 25– 35 let, kteří potřebují nemovitost pro start do života a kteří se rozhodují mezi nájmem a hypotékou, což jsou v pražské aglomeraci či v Brně srovnatelné položky. Přitom drtivá většina klientů, 80 až 85 %, si podle Koubíka pořizuje bydlení na hypotéku.

Přes zvýšenou citlivost na cenu, která je pro český realitní trh typická, je zhruba 60 % zájemců o nové bydlení ochotno připlatit si v rámci klientských změn za nadstandard. Ten se pohybuje od několika tisíc za lepší závěsný záchod či obklady a dlažbu do koupelny, po osmdesát až sto tisíc, když chtějí předělat již hotové instalace, ruší příčky a mění dispozici bytu. To ukazuje, že nejsme spořílkové za každou cenu, ale spíše vyznáváme princip cena–kvalita.

Na druhé straně i developeři se naučili kontrolovat své náklady a optimalizovat připravované projekty.

Stavební práce zlevnily

To spolu se zlevněním stavebních prací v loňském roce vedlo k výraznému poklesu celkových stavebních nákladů. Ty se podle Koubíka v současnosti pohybují v průměru o cca 20 až 30 % níže než v době před krizí.

„Každou věc, kterou optimalizujeme, a ušetříme na stavebních nákladech, na projekci, na nákupu pozemků, se snažíme maximálně promítnout do snížení ceny nemovitosti, takže dnes máme v okolí Prahy a Brna, kde stavíme, jedny z nejlevnějších projektů,“ říká Koubík. Konkrétní cena závisí podle něj na lokalitě, ale obecně platí, že přijatelná cena ve velké Praze je dnes 40–50 tisíc za metr čtvereční, na Prazezápad či východ by se cena měla pohybovat od nějakých 30 do 38 tisíc za metr čtvereční – opět na základě lokality, občanské vybavenosti a dopravní dostupnosti, což je dnes pro klienty hodně důležité.

Nedostatek bytů nehrozí

Při srovnání současné situace na trhu nemovitostí s tzv. dobami hojnosti se odborníci napříč spektrem shodují v tom, že se trh pročistil. Spousta realitních společností nebo malých stavebních firem, které vycítily příležitost a postavily dva tři malé projekty o dvaceti třiceti bytových jednotkách, skončila. Trh pro ně není zajímavý, o zákazníka je třeba svádět daleko větší boj, takže na trhu zůstali velcí hráči a firmy, které chtějí v tomto odvětví podnikat dlouhodobě. To ovšem neznamená, že by vymizely i veškeré nečestné praktiky a snaha obalamutit zákazníka.

„Rozhodně nesdílím názory, že by nám hrozil nedostatek bytů nebo prudký růst jejich cen. Strašák kupte si bydlení nyní, nové byty nebudou a jejich cena půjde nahoru, má jediný cíl: přimět klienty k nákupu předražených „ležákových“ bytů. Jediná cesta je podle mě jejich razantní zlevnění, tak aby se dostaly cenově na úroveň dnes vznikajících projektů.

My zaznamenáváme v současnosti takový zájem o naše projekty, že některé musíme urychlovat a dáváme je do prodeje dřív, než jsme původně plánovali, abychom byli schopni uspokojit poptávku,“ zdůrazňuje Jan Koubík.